文档介绍：思源2010年4月南京招商地产马群地块住宅项目策略报告
客户定位
价格定位
目录
营销环境研判
目标、任务
与问题
项目认知
市场定位
营销方案
优化建议
联合销售
1、市场容量与项目定位的矛盾
2、高端产品与客群价值判断的矛盾
3、开发节奏与现金流之间的矛盾
项目面临的几个问题:
形势判断
市场可行性分析
产品定位
经济可行性分析
营销执行
操作可行性分析
目标:
1、打造标杆产品,创造标杆价值
2、打造全新生活体验,建立人居新标准
3、招商品牌在南京成为品质地产的代表
目录
客户定位
价格定位
营销环境研判
目标、任务
与问题
项目认知
市场定位
营销方案
优化建议
联合销售
项目数据
地域价值
土地属性研判
土地属性研判
土地属性研判
周边环境解析
周边环境解析
产品解读
产品解读
招商品牌解读
招商品牌解读
我们已具备成为高端楼盘的先天禀赋
品牌实力
风水宝地
豪宅区位
完善配套
低碳生活
跃层生活
项目核心价值
目录
客户定位
价格定位
营销环境研判
目标、任务
与问题
项目认知
市场定位
营销方案
优化建议
联合销售
GDP增速放缓,经济指标稳步上行
人均可支配收入涨幅趋稳,消费需求被激活
银行存贷规模增速稳步回升
固定资产投资稳步增长
南京经济运行分析:
全市消费品市场走势总体向上
财政收入持续增长
房地产各项运行指标随着楼市发展而快速上扬
房地产开发投资力度不断加大,房地产市场信心恢复迅速
2009年南京市国民经济整体运行继续保持快速发展态势
工业快速发展
固定资产投资总额快速增长
消费品市场繁荣活跃
财政金融运行良好,财政收入快速增长,财政支出执行有力
进出口总额保持快速增长
居民收入快速增长,生活水平不断提高
纵观2009年南京整个经济的持续快速回暖形势,以及良好稳定政策,未来南京经济运行潜力空间扩大,发展势头将会继续保持良好。
重要房产政策
2010年4月14日召开的国务院会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的13>.1倍,对于购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平,对于购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。
房产政策趋势
贷款将更加严格和细化,三套房政策可能发展到暂停放贷
税收将会出现变化,个人房产税和物业税将逐步开征
将会对炒房和投机性购房给予限制,限制异地购房,限制购房套数
思源观点
面对新政策可能会在较长的一段时间内影响房地产,针对本案思源认为:
此次政策主要打击投资性客户,对于改善性需求有部分影响,将会造成高端改善性购买力短期缩水,因此本案对于消费者一次性付款的要求有所提高
针对市场变动,产品所面对的客群将是高端人群中的刚性改善需求,产品更应该提高自身的附加值,加强产品品质和生活氛围的营造,以达到成功去化;
销售过程中更应该紧跟市场变化,保持销售策略的灵活性;
城东板块供销及价格走势:
新房紧缺,制约成交量
2009城东住宅供应量基本去上年持平,成交量增长幅度较大:2008年城东住宅供应1008套,成交933套,2009年城东住宅供应1045套,成交2094套。
2009年城东住宅价格大幅上涨,目前成交均价已从年初9045元/平方上涨至16774元/平方。
城东版块供销及价格走势
城东版块分面积段供销对比
城东住宅分面积段供销对比:城东住宅面积基本分布在90平方以上,户型面积有逐渐增大的趋势,09年上市及成交房源以120-200平方为主,本案面积段符合城东高端人群置业需求。
土地市场分析
在售竞品分布格局
仁恒国际公寓
仁恒江湾城
雅居乐花园
世茂外滩新城
钟鼎山庄
紫园
金鼎湾国际
朗诗国际街区
区域外
区域内
竞品情况
竞品情况
竞品比较
楼盘名
开发商
得房率
主力户型面积
园林景观
紫园
南京建发
86%
135,186,315
中式园林,小桥流水
钟鼎山庄
中冶置业
86%
145,152,170
南北走向的溪流
雅居乐花园
南京雅居乐
87%
57,78,130
外观秦淮河,内赏中心湖
世茂外滩新城
南京世茂
75%-78%
124,145,185
八大主题园林景区
金鼎湾国际
南京建邺
84%
120-140
欧式草坪,49种草本植物
仁恒江湾城
南京仁恒置业
78%—83%
160
一线江景滨江公园
竞品比较
项目
总体量(万方)