文档介绍：同策2010年8月杭州富阳莱蒙项目市场报告
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致:莱蒙房地产开发有限公司
20103>.8
《富阳莱蒙项目市场报告》
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第一章:地块研究
第二章:富阳房地产概述
第三章:杭州别墅市场概述
第四章:杭州别墅产品扫描
第五章:竞争研究
第六章:客户研究
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地块基础条件分析
地块区位分析
项目地块研究
第一章
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地块基础情况
地块位置
东洲街道逸城东侧
地块性质
住宅用地
占地面积
㎡
建筑面积
㎡
容积率
≤≤
绿化率
40%
限高
100米
使用年限
70年
建筑密度
%
成交价格
192580万元
地块基础分析
规划指标——项目地块基本参数
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本案
杭富沿江公路
四至——项目东面为农田及杭新景高速公路入口,南接富春江,西临华立永通逸城,北靠横山
逸城
富春江支线
横山
农田
东侧——地块东侧为农田以及杭新景高速公路入口,是进入本项目的重要交通进口。
南侧——紧临富春江,尽享丰富的江景资源。
西侧——华立永通逸城位于本项目西侧,总占地面积约350亩,建筑面积约30万平方米,产品为高层+排屋,预计2011年交付。
北侧——与横山隔路相望,路为杭富沿江公路,西起富春江第一大桥北岸引道,经东洲算帐岭进入杭州西湖区周浦乡地界,再接袁浦路与320国道、杭州外环线互通立交相连,全长18余公里,,双向4车道,是富阳融入杭州大都市的主要交通要道之一。
地块内部
地块基础分析
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本案
自然资源——项目北面靠山,南面临水,风景优美,自然景观资源得天独厚
富春江
横山
东洲大桥
黄公望森林公园
黄公望森林公园——位于富阳镇东面的庙山坞,总面积达3400亩,是中国林科院亚热带研究所的一个竹木研究基地。
富春江——中国浙江省中部河流。为钱塘江桐庐至萧山闻家堰段的别称。长110公里,流贯浙江省桐庐、富阳两县。是杭州、上海通向浙江内地、福建北部、安徽南部和江西东北部的重要水道。
横山——项目北侧的山脉,周围主要以当地的矿石厂,造纸厂的工业为主。虽不是旅游风景区,但是对项目的风水有很好的附加值。
湿地——夹在项目地块和富春江之间的原生态湿地,可学习旁边的逸城做景观公园。
富春山居高尔夫球场——坐落于项目以西的富春山居球场,是一所高档高尔夫会所,充满静谧的茶园情调的特色球道、南宋建筑风格的会所,以及无数独到的设计细章令人留连忘返。以丘陵地形、茶园为主题,由18洞、79个沙坑、12道水障碍组成。
湿地
富春山居高尔夫球场
地块基础分析
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地形地貌——项目地块成菱形,基本方正,地貌基本平坦,有大量原生态绿色植被
项目地势整体平整,但和路面有一定落差
地块有大量绿色植被,可供利用
地块南面有一块原生态湿地,可做景观公园
本案
地块基础分析
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地块区位分析
从心理上的距离来说,地块同属杭州与富阳的郊区
项目位于富阳东部东洲板块,东接萧山区,南连诸暨市,西靠桐庐县,北临余杭区。项目到达杭州市中心约15公里,到达富阳市中心约8公里,主干道为杭千高速,江滨东大道。
本案
15公里
8公里
从地理距离上来说,项目地块距离富阳市区近8公里、距离西湖距离约15公里;
但是从杭州与富阳市民的感受来说地块同属于城市的郊区,心理距离几乎等同;
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地块区位分析
重点研究杭州别墅市场
在土地同属富阳、杭州两地的郊区的地理定位下,决定了项目将会面临杭州与富阳两个目标市场,而杭州的市场容量显然要远大于富阳本地;
所以本次研究兼顾富阳、杭州两地市场,重点研究杭州别墅市场;
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从地块区域属性上来说,项目同时需要兼顾富阳和杭州两大市场。
由于市场容量上的区别,杭州市场是主要营销方向;
结论一:
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富阳城市概述与定位
富阳房地产市场供求关系
量价走势
产品供应
代表个案
富阳市房地产概述
第二章
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【行政】富阳市共设乡、镇、街道25个。其中乡6个,镇15个,街道4个。全市有612个行政村,3个居民区和23个社区。
户数、人口数
单位
2007年
2006年
1、总户数
户
216305
212940
2、总人口
人
640090
635885
市区总户数
户
73062
71576
市区总人口
人
204736
202375
【收入】,%;
城镇居民人均可支配收入23422元,农民人均纯收入11851元;
富