文档介绍：天启开启2012年潍坊项目竞标方案——市场篇
潍坊项目竞标方案——市场篇
天启&开启机构
KEY ESS 2012/09
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总纲
一、市场篇
二、区域篇
三、土地篇
一、市场篇
1、潍坊市场概况
2、宏观经济分析
3、房产环境剖析
一、市场篇
1、潍坊市场概况
2、宏观经济分析
3、房产环境剖析
潍坊市位于山东半岛中部,南北长188 公里,东西宽164公里,总面积15859平方公里,其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低,南部是山区丘陵,中部为平原,北部是沿海滩涂。距济南183公里,距北京410公里。南依沂山,北濒渤海。
潍坊扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉
PART 1 潍坊市场概况/城市占位
“一圈”“两翼”“三带”的发展新布局
“一圈”,即中心城市圈。以中心城市为核心,初步形成“一主五副”大城市框架。
“两翼”,指以高密和诸城为主组成的东南部经济区,以青州、临朐为主组成的西南部经济区。
“三带”,即中部胶济经济带、北部沿海经济带和南部山区经济带。
在此新格局之下,潍坊城市发展的机会更多,多机会必然导致城市化水平迅速提高,外来流动人口将增加,从而带动房地产市场迅速发展。
PART 1 潍坊市场概况/城市规划
东、南、西、北,四向发展,城市规模正快速拓展
南部控制工业,创造宜居环境,将成为中高端置业者向往的置业方向
PART 1 潍坊市场概况/城市发展
重点发展物流业,努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点
重点发展先进制造业,承担起全市经济发展重头戏任务
重点发展服务业,满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要
重点发展高新技术产业,形成高新技术发展的高地和一流平台
南部山区经济带为重点保护区域,控制重化工业向南扩张,实施保护性开发,发展特色、生态农业和轻型工业,做大做强生态旅游业
未来城市格局——中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式
“一心”是由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区,是优化、提升中心城市服务功能的主体
“一环”是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环体
“一轴”指由北海路向北延伸连接滨海新城的经济发展轴
“一廊”是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态通道
PART 1 潍坊市场概况/城市规划
项目地块位于一环以内,且紧临“一廊”和“一心”
将来必将成为配套完善、生态绿化好、经济水平较高的宜居区域。
PART 1 潍坊市场概况/交通发展
“15、30、45”——城市交通网逐步形成中
实现中心城区内的互通,中心城区到达昌邑市、昌乐县、安丘市行政中心
实现中心城区到寿光、潍坊港的互通
实现中心城区到任何县市区的互通
15分钟交通圈
30
分
钟
交
通
圈
45分钟交通圈
PART 1 潍坊市场概况/区域占位导出
城市化发展效应评估
城市形成
城市离心增长
城市向心增长
内城更新与改造
外向扩展
辐射城市化
潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式,本地块项目更是城市内城更新与改造的典型案例。
按照潍坊市目前城市发展趋势,未来项目周边将继续更新,其相关配套也将更加合理完善,成为潍坊市区改造带动板块的重要组成部分。
PART 1 潍坊市场概况/区域占位导出
一、市场篇
1、潍坊市场概况
2、市场经济分析
3、房产环境剖析
山东省各地级市GDP总量对比
PART 1 宏观经济分析/城市经济指标
2011年潍坊市国内生产总值(GDP)达到3541亿元,比上年增长141>.6%。
潍坊市在山东省内17个地级市GDP排名中继续列第四位,城市总体经济发展状况较好。%,处于很稳步快速的发展中。
2008年由于受金融危机的影响潍坊的GDP增速明显减慢,2011年国家为了控制经济过快发展,抑制通货膨胀,不断运用货币杠杆调节经济,潍坊的经济增速有再次降低的压力,当地政府必将鼓励房地产的发展,实行宽松的土地政策,从而保证经济的增长速度,这对潍坊房地产的发展提供了良好的环境。
GDP处于稳步快速发展,继续位列山东省17个地级市的第四位
PART 1 宏观经济分析/城市经济指标
2011年潍坊市人均GDP为38833元(折合6163美元),处于全省第12位,城市人均收入水平较低,考虑到城市发展速度,潍坊人均GDP上涨空间较大;
从2008-2011年人均GDP增速来看,潍坊市人均GDP增长速度与济南持平,并列第六位,增长较迅速。
虽然GDP发展总体看好,
但潍坊普遍收入不高,使人均GDP仅处于全省12位
2011年,潍坊人均可支配