文档介绍：
“水木皆元重塑名片”
伟业顾问/永定河孔雀城项目组 2011年8月8日
写在前面
,作为环湖路上最后一块地及永定河孔雀城所有原创产品的大集成,借势400亩公园的落地、孔雀大湖的落地,可以说是一次历史上的巧合,、礼遇了大湖,成为项目内第一个也是唯一一个公园与湖水双双占有的地块,地块价值可塑性强。
,面对前期剩余产品、后续新增项目等“前有来者、后有追兵”的营销环境,值得我们思考的更多!
目录
第* 页
第一部分宏观背景
调控政策、土地市场、一手市场、二手市场
第二部分项目认知
地块解析、项目梳理、竞争环境、价值认知
第三部分营销策略
策略回顾、营销策略、主题营造、形象定位
第四部分营销执行
销售计划、推广执行、媒体费用、风险评估
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第一部分宏观背景
调控政策、土地市场、一手市场、二手市场
第二部分项目认知
地块解析、项目梳理、竞争环境、价值认知
第三部分营销策略
策略回顾、营销策略、主题营造、形象定位
第四部分营销执行
销售计划、推广执行、媒体费用、风险评估
一、市场背景
由于时间原因,宏观环境部分将以附件形式提交。
主要观点:
一、宏观层面:调控时间过半,市场基本平稳,热点区域呈稳健销售态势均匀去化,政策短期内退市可能较小,基本在现有基础上逐步深化,但不排除年底短期大限可能。
二、市场层面:受各个集团、公司半年指标要求,6月份土地市场、住宅市场都有小幅升温迹象,但在7月又有所回缩,市场存在局部性、阶段性增长,大幅反弹难度较大。
三、区域层面:受整体市场限购影响,对于固安区域调控压力较大,从“限价”到”限签”对于固安区域项目考验越来越大,不排除在项目集中暴热后有限购可能。
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第* 页
第一部分宏观背景
调控政策、土地市场、一手市场、二手市场
第二部分项目认知
地块解析、项目梳理、竞争环境、价值认知
第三部分营销策略
策略回顾、营销策略、主题营造、形象定位
第四部分营销执行
销售计划、推广执行、媒体费用、风险评估
一、地块解析
1、地块位置
本项目位于孔雀城规划的核心地域。西侧为规划路富寿街,东临孔雀城主路孔雀环路,北侧为福寿街,东北侧为市政规划公园,南侧为滨湖西街,交通便利,是孔雀城整体规划的黄金区域之一。
借力400亩公园
1、“固安之肺”“孔雀心脏”固安最大的有机生态绿肺、孔雀城的绿色心脏;
2、稀缺宝地:西侧连接大广百米绿化带,东侧连接法桐大道,东南连接孔雀海公园;
3、功能综合型公园:运动场馆、自然生态花园、人文艺术走廊。
400亩公园
一、地块解析
2、地块指标
占地12万平米,建面18万平米,,绿化35%
一、地块解析
3、产品指标
产品
套数
户型面积
占比
旗舰大堡
36
222-275
4%
台地联排
130
252-288
15%
小联排
78
199-218
9%
叠拼
184
170-230
21%
公寓
144
80-90
16%
高层
312
120-240
35%
合计
884
100%
项目累计884户,别墅占比28%,叠院占比21%,高层占比51%
集孔雀系列产品之大成,三大系列、六大种类!
一、地块解析
4、外部价值
——景观价值
400亩公园、大湖公园、法桐大道、景观长廊
——配套价值
小学配套、沿街商业、运动公园、文化走廊
——客户价值
7000组成交客户基数,众多孔雀追随者
——投资价值
位置稀缺、公园环抱、商业云集、升值潜力
一、地块解析
4、外部价值——森林公园
400亩公园
1、“固安之肺”“孔雀心脏”固安最大的有机生态绿肺、孔雀城的绿色心脏;
2、稀缺宝地:西侧连接大广百米绿化带,东侧连接法桐大道,东南连接孔雀海公园;
3、功能综合型公园:运动场馆、自然生态花园、人文艺术走廊;
4、堆坡造景,打造城市绿谷;
5、私享资源,便捷生活。
一、地块解析
4、外部价值——孔雀海
孔雀海
1、孔雀海公园位于孔雀城项目最中心区域,被孔雀环路成环形围合状,是孔雀城项目未来的耀眼明珠,;
2、七大广场:迎宾广场、教育广场、孔雀广场、幸福广场、运动广场、欢庆广场、高尔夫广场,
3、三大商业街:沿湖商业街、滨水商业步行街、精品商业街
4、两大体验区:小镇观光区和中央水景区。
一、地块解析