文档介绍：2010年蔚蓝国际项目启动区定位3
决定建筑的风格、材料、技术甚至思想内涵的是什么?
我们营造的产品、品质、气质最终的决定取决于什么?
谁真正决定着项目品牌价值和市场(社会)导向?
我们的观点是:人。
空间功能的设置和思考,是以人的意志为基础的,也是为人服务的。
决定项目价值的,不是单一方面的产品、地段…而是购买人群价值观。
针对本项目的产品定位,对中原高端豪宅项目成交客户(单套房成交总价500-2000万)进行深访,共采访客户20批次,其中二级成交客户15批;三级成交客户5批。
访谈明细:
天麓客户1批,十五峯客户2批,红树湾客户2批,波托菲诺客户2批,幸福里客户3批,博海名苑客户2批,星河丹堤客户2批,澳城客户1批。
中原行中旅分行3批,熙园分行2批。
访谈时间:3月8日——3月18日
访谈目标:
1、豪宅客户对户型的需求特征(产品尺度、空间结构)
2、户型之外的其他物业需求特征(外立面、园林、会所等)
针对本项目客户群的专访
典型豪宅客户共性特征:第一居所面积需求在200-250平米的四房;而投资和第二居所的面积需求在80-180平米的二房和三房。
投资或第二居所客户(4批,占比20%):面积需求在80-100平米的两房、100-150的两房三房、150-180平米的三房;
第一居所客户(15批,占比75%):以家庭居住为主,面积需求在150-180平米三房、200-250平米的舒适四房;
其他功能需求客户(1批,占比5%):家是商务功能的延伸,做超大户型,250平米以上;
20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 250
典型豪宅客户户型功能需求归纳:高舒适度
C级
C级
B级
B级
A级
A级
重要性排序
关注要点
功能空间
在深访过程中个性化功能区有多功能小孩玩具房,影视厅,迎客厅,吧台等,但均未得到大部分客户认同,豪宅客户居住功能需求并未有较大突破;
新增功能
追求私密,要求主佣分区,伴随户型增大,部分客户愿意为工人提供较为舒适的生活环境;
工人房
双套房成为大势所趋,其余卧房不小于10平米,保证户型均好性;
次卧
厨房要自然采光,摆放双门冰箱、微波炉,消毒柜,豆浆机等多种电器,工作台要大;
厨房
摆放13>.8米以上宽的床,必须具备自然采光卫生间,衣帽间,且两区间尽可能分离;
伴随户型的增大,主卧将成为“房子中的房子”,具备更多功能,如卫生间带浴缸,干湿分离,独立淋浴;配套多功能房,可做书房或小孩用途;专门的聊天区等;
主卧
客厅够“大”,拥有景观资源,与餐厅分离;
带大阳台,可供喝茶及休闲;
通过客厅把主卧与次卧分离,达到互不影响的目的;
餐厅能满足8人同时用餐的功能。
客厅和餐厅
典型豪宅客户共性特征:户型尺度及空间格局追求高舒适度、高品质。
功能需求:
1、四房以上必须要有双套房;房间要大,在25-30平米左右,考虑到陪孩子读书,书房面积也不能太小;客厅要大,开间要在6-8米,既气派,又能在家举行party或宴会;卫生间应该有淋浴、浴缸、双洗手盆、双坐便器等;设置有步入式衣帽间,衣柜要大;孩子长大后主要是钟点工,工人房可不要;
2、电梯要配备充足,电梯间要比一般住宅的大、宽;
3、入户大堂设有休息区,最好能有专门的司机休息室;
4、车位必须保证,最好一户两个车位;
客户需求尺度下的产品定位研究
关于客厅功能及尺寸
客户功能需求:追求阔气和舒适感,主要用于家庭成员休闲和会客。
客厅标准配件:沙发(约长1米*宽1米/个),茶几,电视柜()、电话台(-)等。
客户提及率排序:无。
合计:-5m
茶几
电视柜
沙发
-
2m
1-
1m
1m
2m
1m
走道
1m
合计:5m
标准面积:23-25㎡
电话台
关于餐厅功能及尺寸
客户功能需求:能同时满足约8人同时就餐。
客厅标准配件:餐桌(圆桌:,方桌:-2米*),椅子(**)等。
客户提及率排序:餐边柜(1-*),酒柜(*)等。
㎡
㎡(包括餐边柜等)
合计:-
长餐桌
1。5-2m
标准合计:
餐边柜
酒柜
加餐边柜等宽:
关于主卧功能及尺寸——休息区
客户功能需求:“房子中的房子”,追求舒适性与功能多样化,主要包括休息区,主卫及衣帽间等功能区。
休息