文档介绍：2010年西安团结西路项目市场调研报告下
在售项目去化速度与价格敏感度不高,伴随着价格的增高,去化速度并未随之减慢,区域项目呈现两极分化情况;
东尚观湖与华府御城价格与去化速度均成为在售项目之最;其余项目随着价格的增高,去化速度逐步减慢。
价格层级
去化层级
上
中
下
东尚观湖、天朗大兴郡、御笔华章
华府御城、万国远鉴名筑、七彩阳光城、旭景新港
君悦华府、汉景苑
上
中
下
东尚观湖、华府御城
汉景苑、七彩阳光城
万国远鉴名筑、御笔华章、君悦华府
区域领跑者
东尚观湖
去化优先者
华府御城
低价策略者
汉景苑
对我们项目而言,追求保持价格一定的前提下,快速去化是项目发展的目标,在此基础上,需关注对象如下:
直接竞争对象,也是超越对象
优先考虑对象
现金流路线对象
产品分析
项目
面积区间
主力户型
主力面积
景观设计
配套情况
单价区间
总价区间
天朗大兴郡
35-130
两室、三室
80㎡、130㎡
汉代园林
运动休闲会所
文化街区
5800
20-753>.5W
华府御城
52-143
两室
78、82
水景园林
幼儿园、商业广场
4700-5400
24-77W
君悦华府
64-124
两室
73-77
中央水系
——
3900-4100
25-
汉景苑
50-130
两室/三室
68、83、114
中式园林
——
3600-3800
18-
东尚观湖
47-140
两室
88、91、96
中央湖景
幼儿园、休闲会所、游泳池
5000-5800
-81W
御笔华章
25-174
两室/三室
86、113
——
——
5600-5800
14-101W
万国远鉴名筑
50~126㎡
二室
89、94
——
——
5000~5400
25~47W
七彩阳光城
93~124
三室
93
——
商业街
4800~5200
44~64W
市场产品以两室为主,主力产品区间为68~110㎡,多为功能型产品,对产品舒适度追求不高,价格区间落差较大,从14w~80w不等。
舒适度分析
项目
建筑形态
容积率
梯户比
绿化率
价格表现
天朗大兴郡
点板、点式高层
1t4/1t6
40%
预计5800
华府御城
点式、点板高层/小高层
1t2/1t4
37%
5000
君悦华府
点式高层
1t6/1t8
40%
4000
汉景苑
点板小高层/ 高层
1t2/1t4
45%
3700
东尚观湖
点板高层
1t2/1t4/1t5
70%
5500
御笔华章
点式高层
1t13
35%
5700
万国远鉴名筑
板式高层
1t2
35%
5300
七彩阳光城
板式高层
1t2
40
4300
项目舒适度方面,竞争项目多以点板、板式高层为主,容积率在3~5之间,梯户比为1T2、1T4~6,绿化率相对较高,多数在30%以上,而价格来看,高舒适度项目并非一定会成为高端项目。
竞争小结
产品特征
功能性产品为市场主导,高舒适度产品无法成价格主导
分布特征
无地段优势
规模优势弱化
价格与地段规模相关不明显
功能性两三房
供需特征
市场存量较大,后续供应量大,项目未来销售压力巨大
销售特征
竞争销售速度较慢,平均去化周期长,市场风险大
价格特征
价格两极分化明显,受项目自身性质和包装关系影响
区域领跑者
东尚观湖——总体规划
东尚观湖园区规划由5幢高层建筑,1幢幼儿园,1幢高级会所,和部分1层商业;社区内规划有占地70亩的中央花园,其中水景面积几近20亩,楼与楼之间的间距阔达百米,最大楼间距超过200米。呈圆弧式围合形态排布。
东尚观湖5栋高层共分二期开发,一期3#、4#、5#楼,二期为1#、2#楼。目前在售一期。
3#
4#
5#
1#
2#
北
,总建面26万㎡,,景观绿化率70%,总2000户
区域领跑者
东尚观湖——景观规划
东尚观湖规划70%的绿化率,其中央湖景花园占地达70亩,湖面面积达20亩,绿化植被以原生态古树和稀有植被为主,打造出原生态景观。
区域领跑者
东尚观湖——现实景观
一期户型设计
户型
面积区间(㎡)
套数
套数比
一房
44--62
324
%
二房
82--95
823
%
三房