文档介绍：土地增值税清算政策解读及策划陈萍生 chenps060@ 2017-2-1 2 主要收获?一、准确理解最新房地产土地增值税政策?二、合理运用税收政策处理本单位的税收问题和税收策划?三、了解土地增值税税务检查常见问题, 消除问题隐患?四、释疑税收疑难问题,交流财税处理技巧。 2017-2-1 3 ?第一讲土地增值税政策解析?第二讲应税收入和扣除项目的政策解析?第三讲常见问题及主要检查方法?第四节土地增值税主要策划方法 2017-2-1 4 第一讲土地增值税政策解析?第一节征税对象及范围?土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。分析: ?一是仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税。?二是只对转让的房地产征税,不转让不征税。?三是对转让房地产并取得收入的征税,对发生转让行为,而未取得收入的不征税。 2017-2-1 5 ?第二节土地增值税预征?财税字[ 1995 ]048 号?对纳税人预售房地产所取得的收入,当地税务机关规定预征土地增值税的,纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报,并按规定比例预交,待办理决算后, 多退少补。 2017-2-1 6 《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》(豫地税发〔2010 〕28号) ?一、土地增值税预征率?根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定,我省土地增值税预征率按不同项目分别确定: ?(一)普通标准住宅 % ; ?(二)除普通标准住宅以外的其他住宅 % ; ?(三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目 % 。 2017-2-1 7 ?普通住宅标准应同时满足以下条件: ?(1)住宅小区建筑容积率在以上。?(2)单套建筑面积在 120 平方米以下。?(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下。?各省可根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。但单套建筑面积和价格标准向上浮动的比例不得超过上述标准的 20%。 2017-2-1 8 ?第三节核定征收?一、《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91 号?在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。?(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; ?(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; ?(三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的; ?(四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的; ?(五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。 2017-2-1 9 ?二、豫地税发〔2010 〕28号?第二条、土地增值税核定征收率?(一)普通标准住宅 2%; ?(二)除普通标准住宅以外的其他住宅 4%; ?(三)除上述(一)、(二)项以外的其他房地产项目 5%; ?(四)符合第三条第(二)项条件的 8%。 2017-2-1 10 ?第三条、土地增值税的核定征收?所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起, 一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税, 待符合土地增值税清算条件后,由纳税人按规定自行清算,并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中,对纳税人符合下列(一)、(二)项条件的, 报省辖市地方税务局批准,按核定征收率征收土地增值税。