文档介绍：优派克思2010苏州豪宅市场分析下
园区公寓豪宅市场总结
园区在售公寓豪宅的主力面积区间为16>40-180平米, 主力总价为250-300万,产品的本质仍然以舒适享受型居住为前提;
一线湖景公寓豪宅总价超过800万;
园区缺乏纯公寓豪宅项目,区域的成熟为未来豪宅诞生奠定了坚实的基础
从观湖角度及视野来看, 典型竞争项目皆有部分遮挡,纯湖景大宅较少。
平均价格均集中在33>.5-。主力总价集中在500-1000万。
从未来竞争态势看,万科玲珑湾与晋合水巷邻里具有较强竞争力
1
2
3
4
★
本案为纯一线湖景大宅,稀缺性明显,具备竞争优势
190-240
280
144-208
200-280
主力面积(平米)
800-1000
高层
万科玲珑湾
1300
酒店公寓
环球188
500-700
小高层
晋合水巷邻里
850-1200
高层
中茵皇冠国际
主力总价(万元)
单价(万元/平米)
公寓
项目名称
一线湖景公寓
未来竞争分析
仅为顶层复式产品
项目概况:
地址:园区玲珑街1号
建筑面积:250000平方米
规划户数:2000户
容积率:
物业类型:小高层、高层
开发商:苏南万科
项目规划:
为充分利用天然的湖景资源,发挥资源的最大效果,三期建筑高度由南往北增加
三期规划中的幼儿园、会所商业设施和小区中心区的核心景观带—香堤雅景,与项目的一期和二期形成区隔,保证三期的独立性
为保证组团的独立性,采用组团内景观相和中央景观轴为辅;同时充分利用三期与二期之间的小区核心景观带
销售动态:
2008年10月25日正式开盘销售
2009年12月推出56#三线湖景房源, 均价:28000-30000元/平方米,装修标准(2000元/ 平)
优惠措施:无
(一期)
南都集团和建屋开发
(二期)苏南万科开发
(三期)
尚玲珑
典型个案分析
万科尚珑湾——金鸡湖正南一线湖景,具有稀缺的城市湖景
晋合水巷邻里花园——苏州高档住宅代表项目
项目概况:
地址:工业园区金鸡湖路一号
占地:100000平方米
总建:100000平方米
容积率:
物业类型:小高层、花园洋房、联排、独栋
开发商:晋合置业(苏州)有限公司
项目规划:
依据“花园城市缩影”理念,共设城市广场、茂林区、都市区、田园区四大区域,渐次呈现,和谐相融。低密度,高绿化,小区的规划空间与金鸡湖景观自然呼应。
由东向西、由低至高的空间建筑布局,结合对社区整体的抬高,可以获得开阔的观景视野,同时保障内部良好私密性。建筑单体采用弧形布置形态,以金鸡湖为中心,呈涟漪状向西发散,与湖景和谐相融。
真正实现了高档住宅区独具的人车分流,在营造社区整体感的基础上,更加提高安全性,带来品质居住体验。
销售动态:
晋合水巷邻里花园一批于2008年6月28日公开,以后不断有加推
在售的公寓面积在143-181平方米之间,
在售均价:公寓23000元/平方
装修标准: 3000元/平方,对外报3500-4000元/平方
优惠措施:,再无其它优惠
成交均价:公寓35000元/平方
重点竞争个案
项目总评图
苏州豪宅市场分析
豪宅定义
目前豪宅市场分析
豪宅之公寓市场分析
豪宅之别墅市场分析
未来豪宅市场
未来供应的豪宅项目80%位于苏州园区环金鸡湖与独墅湖板块
中海独墅岛
保利项目
绿城项目
仁恒双湖湾
新鸿基
九龙仓
绿城项目
未来豪宅分布
嘉业苏伦场
朗诗项目
未来豪宅项目达10个,约200万方进入市场,以别墅豪宅为主流
未来豪宅列表
2009-9-22
杭州绿城
70、40
城镇住宅、商服
-
金鸡湖大道南、纵二路西
苏园土挂(2009)07
2009-9-22
杭州绿城
70、40
城镇住宅、商服
-
独墅湖北、高和路南
苏园土挂(2009)06
2009-8-5
保利
7549
70
城镇住宅用地
≤
263610
292900
吴中经济开发区东方大道东侧、独墅湖西侧
苏地2009-B-14
2008-1-8
中海英奥
5658
70\40
居住/商业
吴中区墅蒲塘东侧、独墅湖南
中海独墅岛
3125
40/70
商业/酒