文档介绍：炜岸城二期住宅定位报告
/ 发展研究中心
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世家此次针对炜岸城项目后续工作，主要围绕原二期别墅区以及三期高层（南区）的产品定位展开。
按照现有规划方案，原二期住宅产品全部规划为双拼、独栋别墅（套均530㎡）。那么，当前成都别墅供需市场，以及区域客群的需求特征之下，该类产品是否具备市场机会。而针对三期高层住宅，需要采用何种主流户型产品，方能够实现“量价齐升”的销售目标。
一期
多层洋房
二期
（别墅区）
驿都大道
龙城大道
项目工作方向和思路
基于以上考虑，我们将通过对成都别墅和高层市场的深入分析，了解更为直接和有效的信息，从而确定本案最适宜的产品方向。
三期南区
（高层区）
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目录
第一部分：市场分析
第二部分：产品定位
Contents
第三部分：客群定位
第四部分：价格定位
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市场分析
第一部分：
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青城山板块
蒲江板块
金堂蓝光观岭
城市别墅
远郊别墅
本案
城市别墅
别墅市场研究
按照区位及居住功能，成都别墅市场可分为主城区与近郊区位的城市别墅板块（第一居所），以及远郊区位的度假别墅板块。
项目区域的城市干道网络发达，并与主城区无缝对接，属于城市居所的范畴。
所以，本次针对别墅市场的研究，将以主城区及周边近郊城市别墅板块作为数据统计对象。
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别墅市场研究
整体供需——联排别墅作为主城区市场绝对主力，供需两旺，独栋、双拼别墅市场占有率较低
2011年1月至今，。其中，联排别墅约占整体供应的78%，属主要供应产品，销售良好；独栋别墅占比次之，去化尚可；双拼别墅在主城区别墅里占比稀少。
可见，目前成都主城区及近郊别墅市场的供应与成交热点集中在联排别墅。
别墅类型
面积区间（㎡）
总体量（㎡）
总体量占比
总去化率
联排
250-500以上

%
%
双拼
300-500以上

%
%
独栋
400-500以上

%
%
2011-2012年11月主城区及近郊别墅类型占比分析
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别墅市场研究
面积特征——独栋别墅以300㎡以上套型为主，总价高，客群来源较窄，双拼无市场竞争优势
就独栋别墅的面积段分布而言，300㎡以上套型是目前市场的供需主力，因面积大、总价高，而且对周边环境和自身资源极为依赖，故客群范围较小，目前供需市场主要集中在城南区域；
双拼别墅面积大、总价高，但舒适度及品质感不及独栋，性价比又小于联排，在市场上处于“高不成低不就”的尴尬地位。
面积段
供应占比
成交占比
200以下
%
%
200-250
%
%
250-300
%
%
300-400
%
%
400-500
%
%
500以上
%
%
表1：独栋、双拼面段供需占比交互表
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别墅市场研究
面积需求——300㎡以下小联排别墅存在明显市场缺口，需求旺盛
从联排别墅面积段分布来看，300-400㎡是目前市场供需主力，但对比供需关系，300㎡%，%，供应稀缺，市场存在较大的需求缺口；
另外，根据世家对别墅市场后续推盘项目的数据跟踪（保利两河项目、保利华阳项目），联排别墅供应面积段均在200㎡以下。可见，联排别墅面积趋小的趋势将会愈发明显。
面积段
供应占比
成交占比
250㎡以下
%
%
250-300㎡
%
%
300-400㎡
%
%
400-500㎡
%
%
500㎡以上
%
%
表2：联排面段供需占比交互表
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别墅市场研究
价格区间——购房者对套型面积400㎡以内，总价低于500万的联排别墅认可度最高。
城区联排别墅因项目档次差异，主力成交集中在300-800万/套，成交总价跨度大。
面积段/总价段
500万以下
500-600万
600-800万
800-1000万
1000万以上
300㎡以下
32
2
8
5
0
300-400㎡
145
17
64
44
9
400-500㎡
0
5
22
5
4
主城区及近郊