文档介绍：江北洪塘中路东侧地块商业项目
可行性分析与发展战略报告
项目概况项目概况:,建面
。
一号地块:,,建筑密度28%,建筑面积
,该用地为酒店。
X 规划江北洪塘
商业中心为区域
商业中心,选址二号A地块:占地
于洪塘街道新区
,容积率
内,东靠机场
路,,建筑密度
在6公顷内,商业为35%,建筑面积
营业面积控制在8
万平方。
为商业用地。
二号B地块:,,建筑密度20%,建筑面
。
目标分解
总体目标:
¾在市场能实现的情况下,商业尽量做大,能卖则卖,实现利润最大化
目标分解:
¾ 以最优的产品组合来实现利润最大化
¾多大的商业体量最符合市场需求,同时风险可控
¾合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化
核心问题:如何界定和证明最合适的商业体量,获取最大利益,规避风险
思维导图
商业体量? 体量布局? 符合需求? 体量实现? 风险规避?
决定商业体量的关键因素
良好经济运行状况和积极发展前景
城市规划处于城市的发展方向上,不会被边缘化
属于城市重点发展区域
处于居住的几何中心,保证有广阔腹地
区域位置
接近购买力,位于消费中心
KPI体系大规模人口聚集,且有一定增长空间
人口状况
有较强地消费能力
强大的公共交通系统,对外有较强的辐射力
交通体系
便利的停车系统
竞争关系有较强的市场竞争力
地块条件地块大小能满足开发需求
我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值
地块条件洪塘商圈核心商业区“绝版”地块,总
,。
利客来
初步界定项目初步界定:
洪塘第一商圈核心区洪塘第一商圈核心区““绝版绝版””地块地块
X 本项目地块价值在于商业或商务,而不在住宅
X 商业以经营来实现自身价值,与城市未来人口、交通
等因素变化息息相关,所以必须站在城市发展的高度来
看待
我们将从“区位—人口—交通”三个角度来剖析,最大限度的挖掘
本地块的商业/商务价值
区人交
位口通
洪塘区位概况
X洪塘,位于宁波市区西北部,南临姚江,北靠马鞍山。2004年7月1日撤镇建街道。
,,共有28个村。是浙江省宁波市江北区
的一个建制镇(现改为洪塘街道),镇建成区距宁波市中心6公里,距沪杭甬高速公
路宁波入口处10公里,通往宁波市中心和周边城镇的330、338、805公交线从洪塘始
发,与周边地区的交通十分便捷。
X土地优势明显,开发条件成熟。全镇有耕地31000亩,山地4200亩,为合理利用存
量土地,发挥集聚效应,在江北大道旁及裘市村内设立了洪塘工业A区、工业B区和
洪塘工业城,目前,水、电、通讯等设施已配套到位。占地1590亩的现代农业示范
园区。洪塘丰富的土地资源,正日益由潜在优势向现实优势转化,一、二、三产业
开发的条件已经具备。
区人交
位口通借力宁波大都市框架的拉开和杭州湾跨海大桥的竣工,宁波核心城区
北大门的地位逐步凸现,洪塘也迎来了千载难逢、历史性的发展机遇
洪塘用地现状图洪塘2005~2020用地规划图
X围绕“打造都市经济强区,构建生态文化大区”这一“十一五”宏伟目标,加快“理念、
经济、城市”三大转型和推进“经济强区建设、‘田园’城市建设、新农村建设和解决民
生问题”四大突破,江北区——宁波核心城区北大门的地位逐步凸现。
X洪塘中心区将成为江北区连接杭州湾跨海大桥的重要节点,承担重要的城市功能。
区人交
位口通江北之于宁波
X * 行政区划
全区面积208平方公里,户籍人口23万,是宁波市最大的中心城区。下辖甬江、
庄桥、洪塘、中马、白沙、文教、孔浦七个街道和慈城镇。