文档介绍：振业城2-5期
营销策略报告
振业城项目部

报告思路
1
目标解析
2
项目分析与市场分析
3
项目市场定位
4
项目营销策略
5
创新营销的思考
目标解析
目标
1
操盘层面目标:年底前实现结转收入6个亿,争取8个亿!
2
战略层面目标:树立振业城强势品牌和良好市场口碑,
形成大盘生命力,持续旺销!
销售6个亿意味着什么?
联排别墅、,推售率80%,销售率70%,;
高层的价格8000元/平米,推售率为15%,销售率70%,总体约6个亿。
限制
因素
1
整体经济形式和房地产市场走低,信心不足,不确定性强
2
项目沉寂了1年,需重塑项目高端市场形象
2010振业城面临怎样的目标和挑战?
1
2
项目分析与市场分析
2
区域分析
1
市场和竞争分析
3
项目本体
1、“持续大幅度降息”:金融环境转为宽松
08年下半年进入快速降息通道,贷款利率半年内数次大幅下调,希望鼓励金融环境向好发展
2、“拉动内需”:楼市调控针对消费者单边放宽
(1)房贷首付比例下调,贷款利率优惠,公积金贷款扩张
(2)超过两年的购房营业税取消
(3)肯定地方救市,自行调整的权力
(4)第二套房首付大幅降低
当下市场:政策面放宽,之前调控政策逐步取消+降息,市场反应良好
拉动国内房地产也就是拉动内需的表现
宏观市场
08年11月,,%,%。
08年11月,深圳一手房成交均价为12387元/平米,%,%。
从成交走势来看,一手房成交量呈上升走势,成交均价呈回落态势。
金融机构人民币贷款基准利率在2007年连续6次加息后,于08年9月16号首次降息,接下来又连续数次降息。
经过央行几次大幅降息,11月市场开始做出反应,成交量出现大幅度持续回暖。
周成交套数打破低迷破千,开始稳定在1500-1600套左右
当下市场:政策刺激效果短期显现,成交量出现上升趋势,价格仍在进一步回落
宏观市场
09年市场:有机遇,但是挑战更大
宏观经济结构将经历长期而艰难的调整
此次宏观经济的调整源于结构失调,特别是中美之间的结构失调。中美经济的互补性在过去的十年间不断深入,同时也积累着巨额的风险。此次美国经济增长模式的崩溃将使得中国被迫进行经济结构的调整。中国高投资、高出口的经济增长模式终结,但是新的增长点尚没有找到。
过去十年里,消费占GDP的比重已经下降了10个百分点,将消费重新拉升将成为一项艰巨的任务,且美国的金融危机正向纵深发展,其影响还远未见底,因此很难说09年经济将回升。即使下半年比上半年在经济数据上有提高,也不能说明经济回升了。此次中国经济结构的调整应该是长期的过程,也远比98年亚洲金融风暴时更加深刻,GDP增长率可能会长期在低位徘徊。
观点一:上半年经济低迷,下半年经济回暖
观点二:经济将随着美国次贷危机的深入而更加下滑
无论哪种观点,对于本项目而言,在当前市场逐渐回暖的前提下,以合理的价位确保项目快速旺销,从09年近期的市场表现可以看出,大户型单位开始走量,各区项目上门、成交均有较大的上升,因此09年上半年对于项目而言是出货销售的好时机,而下半年随着经济危机对实体经济的影响的渗透,不可控的因素太多,因此振业城2-5期应审慎大势,合理安排节奏、准确定位,跑赢大势!
宏观市场
清林径
中心城北五联连心路

联排/高层/公寓
万科
山景资源,品牌社区
240

420
深业紫麟山
龙城路西龙盛大道南
20

联排/高层
深业
山景资源,品牌社区
226-276

450-550
十二橡树
布吉镇坂田布龙路南侧

联排/高层
大贸
双地铁
160-330

300-700
中粮澜山
广深高速宝安出口企龙山
下
11万

联排/独栋/高层
中粮地产
交通便利,城市山居
288-406
未定
600以上
金域华府
梅林关

联排/合院
万科
交通便利地铁物业,品牌社区
联排:263-293;
合院:246-330
2-3
650-1000
中海大山地
新城金龙路与新区大道交
汇处
22

洋房/联排
中海
景观资源,品牌社区
南区:190-195,北
区:228-232
南区:
南区:240-360
北区:390-610
棠樾
林枰大道
40

双拼/联