文档介绍：万科城二期
营销推广计划
目录——
一、市场分析
六、客户对策
四、销售阻力及难点
二、产品分析
三、销售目标及任务分解
五、市场对策
七、推盘策略
一、市场分析
政策核心摘要
打击投机,遏制投资,加大政策供应,抑制房价快涨。
态度坚决,速度敏锐,力度猛烈,精度准确。
4月15日——《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》
以家庭为房产界定单位——阻力:婚房算二套(未取得结婚证);
首套90㎡以上,首付不低于30%——机会:85㎡仍可20%(周边同类同期约1000余套);
二套,首付高于50%,——阻力:115㎡首付+24万,;
三套及以上,大幅提高首付比和利率——阻力:投资客户(尤其专业炒家)被阻断。
政策核心摘要
打击投机,遏制投资,加大政策供应,抑制房价快涨。
态度坚决,速度敏锐,力度猛烈,精度准确。
4月17日——《国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
针对房价过快上涨的部分城市——城市清单暂未包括武汉;
商业银行可暂停三套及以上贷款——合同自动失效,投资房源自动流入市场;
无1年以上当地纳税或社保的非本地居民,暂停发款——限制进城,限制外投;
一定时期内,地方政府可限定购房套数——团购难度增加,集团投资受控。
政策核心摘要
打击投机,遏制投资,加大政策供应,抑制房价快涨。
态度坚决,速度敏锐,力度猛烈,精度准确。
4月19日——《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》
商品住房严格实行购房实名制——完善商品房销售制度;
认购后不得擅自更改购房者姓名——严厉打击投机性人群;
政策解读——一期户型
购房需求
对应户型
旧政策
新政策
多付首付
多付利率
面积
功能
配比
首付
利率
产权次数
首付
利率
产权次数
自住
刚需
婚房
70㎡
2*2
63%
20%
70%
个人首次
50%
上调10%
家庭二次
30%
上调40%
拆迁
进城
20%
75%
家庭首次
同
上调5%
换城
首改
独立
40㎡
1*1
26%
20%
70%
个人首次
50%
上调10%
家庭二次
30%
上调40%
回归
70㎡
2*2
63%
20%
72%
个人二次
50%
上调10%
家庭二次
30%
上调38%
求便
40㎡
1*1
26%
20%
72%
个人二次
50%
上调10%
家庭二次
30%
上调38%
多改
83㎡
3*2
11%
30%以上
72%以上
个人三次
50%以上
大幅上调
家庭三次
20%以上
大幅上调
投资
本地
70㎡
2*2
63%
30%以上
72%以上
个人三次
50%以上
大幅上调
家庭三次
20%以上
大幅上调
外地
40㎡
1*1
26%
30%以上
72%以上
个人三次
50%以上
大幅上调
家庭三次
20%以上
大幅上调
政策解读——二期户型
购房需求
对应户型
旧政策
新政策
多付首付
多付利率
面积
功能
配比
首付
利率
产权次数
首付
利率
产权次数
自住
刚需
婚房
85㎡
2*2
66%
20%
70%
个人首次
50%
上调10%
家庭二次
30%
上调40%
拆迁
进城
/
/
/
/
/
换城
首改
独立
85㎡
1*1
66%
20%
70%
个人首次
50%
上调10%
家庭二次
30%
上调40%
回归
85㎡
2*2
66%
20%
72%
个人二次
50%
上调10%
家庭二次
30%
上调38%
求便
85㎡
1*1
66%
20%
72%
个人二次
50%
上调10%
家庭二次
30%
上调38%
多改
115㎡
3*2
34%
30%以上
72%以上
个人三次
50%以上
大幅上调
家庭三次
20%以上
大幅上调
投资
本地
85㎡
2*2
66%
30%以上
72%以上
个人三次
50%以上
大幅上调
家庭三次
20%以上
大幅上调
外地
85㎡
2*2
66%
30%以上
72%以上
个人三次
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一、房地产是民生,更是党生和国生产业;
二、任何时候,不要低估中央政府控制地方经济的决心和手段;
三、总经理应该学会“听”总理的话;
四、银贷现时紧缩,有利抑制通胀,变相升值货币,呼应