文档介绍：房地产企业的营运资金管理探析
房地产企业的营运资金管理探析
【摘要】本文主要论述了房地产企业的运营资金管理问题,在分析房地产企业资金管理重要性的基础上,分析了房地产企业应该如何来有效的管理运营资金,以保证企业的发展更加的顺利和具有效率。
【关键词】房地产企业;运行资金;管理
中图分类号:F235文献标识码: A
一、前言
房地产作为资金流动较为密集的行业之一,其发展的势态也深深影响着房地产企业的未来,因此,房地产企业自身也应该做好运营资金管理工作,保证企业的资金流动和运营科学合理。
二、我国房地产企业营运资金管理现状
1、负债过度。当前,我国房地产行业正处于快速成长期,企业资金需求量不断提高,而且大部分房地产企业对负债经营持接纳态度,这就导致房地产企业的负债率偏高。从2010年三季度房地产上市公司财务报告来看,我已达67. 79%,较上年同期的63. 94% 上升了近4% ,较2009年年底的65. 03%上升了2. 76%。其中有18家公司的平均资产负债率超过70%。从负债结构来看,上市房企借款占比也达到历史较高水平,借款占资产比重达到29. 92%。另外,借款增速达到历史高点,2010年三季度末,借款同比增速达70. 33%。借款占资产比重的提高和借款增速的提高,说明房地产企业对银行借款这种传统融资方式的依赖程度加深,将导致企业还本付息压力加大。此外,房地产企业流动负债占负债比率非常高,通常会占到50%以上,这是因为对大多数房企来说,当其开发的项目拿到商品房预售许可证后,为了尽快回笼资金便开始预售,所得收入计入“预收账款”,而预收账款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。高额的流动负债意味着房地产企业在不远的将来要用流动资产( 主要是存货,即开发的产品) 偿还。如果房地产企业在项目建设过程中出现一些问题,导致产品开发无法按期完工,企业就不仅不能偿还流动负债,还会因为违约产生新的负债。
2、流动资金占用过高。国家自2003 年起出台了
一系列紧缩银根、加大宏观调控力度的政策,以控制房价的过快上涨,特别是2010 年出台了一系列号称最严厉的调控政策,使得房价虽总体仍在上涨但“有价无市”的现象。加上经济形势的不确定性、股市低迷等因素,使购房人对房价和收入的预期发生变化,市场观望情绪浓厚,房地产企业销售量下降。截至2010 年前三季度,中国17 家大型房地产企业中,一半企业的销售面积同比都下降了,只有万科、中海外、恒大地产3 家完成了全年销售额目标的75%以上( 见表1)。也就是说,大部分的房地产企业无法达到其预定销售目标,将导致房地产企业存货积压,即主要是已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品( 土地储备)。由于房地产建设开发周期较长,房产单价较高,因此,存货占用的营运资金金额较大。一般来说,存货越多,流动资金越多,企业的盈利能力越强,营运资金管理的绩效就越高。但流动资金比重过大,会产生资金运作流动性与安全性的问题,一旦流动资金链出现问题,到期债务偿还的压力会对企业的正常经营造成严重影响。
表1 2010 年中国大型房地产企业销售情况表

表2 房地产上市公司营运资金周转期指标( 按渠道)

注: 采购渠道营运资