文档介绍：基于整合视角对我国房地产税改革的思考
基于整合视角对我国房地产税改革的思考
摘要:当前我国房地产税有11个税种,其中流转环节10个,保有环节只有房产税,属典型的“重流转、轻保有”。为扭转这种不合理的状况,我国在上海、重庆两地先行试点开征房产税,但收效甚微。本文基于整合的视角,按照“现状――问题――对策”的思路展开研究,以期为我国的房地税改革提供一定的借鉴。
关键词:房地产税改革整合视角我国
1998年以来,房地产税改革一直受到广泛关注,国家“十二五”规划纲要明确提出,要研究推进房地产税改革。为此,理论界和实务界从不同的角度对此进行了研究,本文主要基于整合的视角对我国房地产税改革进行探讨。
一、基本现状
在我国,房地产税是指一切与房地产经济运行过程有直接关系的税收,既包括直接以房地产为征税对象的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等,也包括间接以房地产为征税对象的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税和个人所得税等(见表1)。各环节具体征税情况如下:
(一)流转环节:包括开发和交易两个环节
。该环节征收的税主要有城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税等。另外,在此环节中还存在大量的费用支出,包括拍卖佣金、招投标费、城市建设配套费、建筑工程许可费以及施工许可报建费等。
。该环节征收的税主要有营业税、城市维护建设税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税和个人所得税等。
(二)保有环节
目前,在我国保有环节征收的只有一种税――房产税。房产税是以房屋为征税对象,按房价或出租租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税,%和从租计征12%。房产税属于地方税,征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内经营性房屋或出租的房屋,各地对居住用房均采取免税政策。
二、存在问题
(一)税种多,税负重
由表1可知,当前我国房地产税有11个税种,最高税率已达25%,且土地增值税为超额累进税率。另外,原有房地产税掺杂了个人所得税、企业所得税和土地增值税等,致使税制不清,征收困难。过多的税费,不仅推高了房地产的成本和价格,而且还导致国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用。
(二)重流转,轻保有
当前,房地产税11个税种中有8个税种为流转税,房屋保有环节成本几乎为零。同时只对经营性房产征税,免税范围较大,这不仅使我国房地产市场的投资性需求增加,推动房价的非理性上涨,而且阻碍了土地有偿使用市场的建立和发展。此外,开发商也会将流转环节产生的税负转嫁到消费者身上。这些本应由卖方支付的税收,却在交易过程中转嫁给了买方,推高了房价,从而使国家的调控政策发生偏离,最终无法发挥作用。
(三)个别税种设置偏颇,房地产税制体系设置不尽合理
如城镇土地使用税以其土地占用面积征收定额税率,但不同地区集体土地、商业土地的差别难以显现,容易导致地方政府乘机掠夺农民的合法土地出让金,导致城镇土地和农村土地“同地不同价”的现象出现。
三、解决对策
为扭转这种不利局面,2011年我国在上海和重庆两市开展房产税改革试点,虽取得了一定成绩,但结果仍差强人意。综合考虑我国基本国情及国家的宏观经济目标,并借鉴国外的经验与教训,为完善