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2010. 08
北海海门天域项目_发展战略及整体定位
A-1100-GW-2010-0006
谨呈:嘉和集团\北海邦盛房地产公司
今日汇报内容——
2
定位前的思考
项目发展方向研判
项目整体定位
项目发展策略
Part. 4
Part. 3
Part. 2
Part. 1
本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的
3
项目地块查勘
清水湾区域调研
土福湾区与调研
赤岭调研
香水湾区域调研
三亚市区项目的实地考察
大东海区域项目调查
亚龙湾区域项目调查
三亚湾区域项目调查
高端客户调研问卷发放
……
三亚·
深圳·万科东海岸
深圳·万科十七英里
……
进行的调研
进行的访谈
研究的案例
参考的数据
世联平台
中国房地产信息网数据库
搜房网数据库
《中国房地产年鉴》
北海统计年鉴
北海统计公报
三亚市房地产协会官房网站
世界旅游组织统计资料
高端客户访谈分析
……
与清水湾旅业就项目基本情况进行沟通
访谈陵水县委王秘书
访谈陵水招商局黄主任
访谈陵水土地储备中心吴主任
访谈风车国际吴总
访谈半山半岛销售代表
访谈国光滨海花园销售代表
访谈天域度假酒店业主服务专员
……
4
第一部分
项目基本情况
开发商目标
核心问题界定
定位前的思考
项目发展方向研判
项目整体定位
项目发展策略
Part. 4
Part. 3
Part. 2
Part. 1
旅游城市,全国十大宜居城市之一,外来人口较多,经济增长迅速
西南出海口: 地处广西南端,北部湾东北岸,东南距海口市147海里,三面环海
旅游基础丰富:
旅游景点:银滩、侨港欢乐海滩、海底世界、海洋之窗等旅游景点
气候:除夏季6月-11月有点热,常年无冬,癌症、心血管病等疾病发病率低,是一个度假、疗养去处
空气:北海空气中负氧离子含量是常规地区的50-100倍
海滩:银滩海岸线长,海岸面宽,是优质海滩
本地人口少:
2009年户籍人口近160万,市区人口60万左右,外来人口较多
城市属性
5
北海经济发展迅速(GDP亿元)
北海银滩
北海市
位于银滩西区,紧邻冠头岭;景观资源丰富,但目前缺乏旅游配套
区域属性
中心城区
北部区域
银滩
中区
银滩西区
冠
头
岭
银滩东区
空白
区域
5公里
北海规划:目前主要向北和向城中南片区发展,接下来向银滩片区(东区、西区)重点发展,在南珠大道以南处于空白区域
北海海景资源档次:
顶级区域为银滩中区
高端区域为银滩西区和东区
中端区域为北部海滩
景观、景点:区域周边景观资源丰富,有山有海,具有几个比较低端人文景点
配套:生活、商业配套目前比较低端,只有一个高尔夫,未来会有三座五星级酒店、两个高尔夫以及游艇码头
风车
函虚
沙滩
造船厂
项目处于规划高端区域,景观资源优质
本项目
围绕一个成熟的18洞高尔夫球场,内部水系丰富
项目内部
1
2
4
6
3
项目内部
海门18洞高尔夫: 植被丰富,球场与地貌完美结合,结合水系、沙丘打造,72杆,1500亩,;
高尔夫水上练习场:水域面积宽广,长度150米
内部水系众多:既有独立静态大面积水系,又有动态水系,共260亩水面
1号高地:项目内部具有一个海拔28米的山丘,作为高尔夫球场的发球台
古朴渔民文化:代表渔民文化特色的废旧木船、俭用茅厕等,以及地块之间连接的小型、精致石桥
5
7
1号-会所
2号-高尔夫
3号-高尔夫练习场
5号-高尔夫
4号-废旧渔船
6号-水系
7号-水系
项目周边交通便利,景观资源丰富;但有待拆迁的村庄影响了周边的氛围
项目四至
项目四至:
东临北海大道—— 北海横向主干道之一,交通便利;
南面眺望北部湾—— 距海500米,虽中间有华海项目,但高层可看海;
西看冠头岭——北海唯一的冠头岭山,从山上看海更加开阔
北临金海岸大道—— 目前修建还不完备,是主干道之一
周边村庄影响—— 西面和南面目前尚有少量农庄,短期内不会拆迁,影响项目形象
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4
5
6
3
项目区域
1
北
海
大
道
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6
2
3
4
金海岸大道
大规模中高容积率项目,场地较为平整;四块地围绕高尔夫球场,具有不同的资源条件
项目指标
基本指标:占地面积329366㎡, ㎡,容积率 ;
项目总体满足90/70限制
四地块有不同限