文档介绍：无锡办公楼调研报告
绿地集团苏南事业部2011年4月

主城区板块
崇安广益板块
太湖广场板块
蠡园新城板块
新区长板块
中山路板块
太湖广场板块
新区板块
广益板块
本案
近些年,随着无锡经济的稳步提高,商业地产市场发展迅猛,需求量上升,逐步形成了以相关开发区为核心的五大区域市场。
蠡园开发区板块

分布:无锡主城区地域狭小,以中山路为中轴形成CBD。但它是无锡最为成熟的经济商圈,这里商业条件成熟、商业氛围浓厚, 是集合行政、商业、文化、金融等职能的一级中心区,写字楼主要分布在人民东路、解放东路、解放西路形成的三角区域内。
品质:市中心大多数写字楼建成时间较早,品质普遍不高,近年来随着红豆国际、恒隆广场等一批新项目的展开,未来区域内供应也将以高品质综合体为主。
空置率:2010年崇安区实现地区生产总值321亿元,%,,%,%,商贸流通、文化创意、信息技术、金融保险、商务服务等五大产业增加值占地区生产总值比重超过75%, 商业地产需求量进一步扩大。市中心写字楼入驻情况较好,平均空置率约为8%。
个案分析-红豆国际广场
红豆国际广场位于无锡中山路商圈,周边购物、休闲、娱乐、餐饮等设施一应俱全,近30条公交线路通向无锡各区,与规划中的地铁一号线地下连通,交通便利。是一幢集购物、聚会、餐饮、及休闲为一体的购物中心、5A智能化绿色生态写字楼及高档酒店式公寓组成的高科技综合性大楼。经过4年的施工建设,现如今这幢48层,总高度248米的建筑,已经傲然屹立在市中心的中山路上,在成为无锡地标建筑的同时,也树立了无锡高端写字楼的新标准。
基本数据
整幢大楼B1为车库,1-7层裙楼部分租给远东百货15年、8-22楼:5A甲级办公简装、24-45楼:超豪华精装酒店公寓,包租3年,平均月租金3500元。项目办公楼部分已售罄,公寓部分加推高层区域CEO行宫,面积68㎡和141㎡。
单层面积段60㎡70㎡130㎡的比例为3(12套):(10套):1(4套)
房型鉴赏
对于小面积的公寓,我们不能要求太多。虽是一室设计,仍然赋予了卫生间足够的空间,干湿分离之外,淋浴盆浴一应俱全。开间有多大,窗户就有多大,采光绝对不是问题。
房型鉴赏
朝南的房子在公寓里算是好位置了,可是如果进门不是那么狭隘,客厅能设计成朝南或许更完美吧。毕竟110平的公寓也算大手笔了。
这是公寓里最大的房型了,功能很齐全,可惜是在北面。面积大了朝向反而差了,的确不多见。客厅采光至少应该比次卧重要吧。
写字楼整体布局
项目综合评述
。李嘉诚曾经说过:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”出身豪门,真正的地铁上物业,潜力无限。
。6层的购物广场,你想怎么消费都不是问题,如果不够,中山路就在脚下。
。;,第一个带新风系统的四管制中央空调系统;第一个使用架空地板且光纤到办公桌的地下布线系统等等。每秒极速6米的语音电梯,也将成为无锡最快的电梯。“5A甲级智能”标准,在目前的无锡市场肯定是独一无二的。
。红豆的高层一直强调“无论是从环境也好,还是从日常的水电的使用、包括洗手间、包括餐饮都按照五星级酒店的标准来做的”。正如所有人都会说,买万科买的就是物业。酒店管理式的配套服务、商务服务,红豆的物业自然也是5A级的。
5. 统一经营的模式避免了管理上的混乱,也为业主的投资回报奠定了良好基础。
优点:
劣势:
客群面不广:除了房型上的一丝缺憾外,花百来万去买一套套内才40㎡公寓不是一般的客户会愿意的吧。分楼层分批次的销售模式似乎也正说明了这点,真正的买主应该是千呼万唤才出来的。
红豆不是你想买
想买就能买
个案了解-苏宁广场
苏宁广场是无锡的又一大型商业综合体。项目规模约31万平方米,集大型购物中心、五星级酒店、酒店服务式豪宅、甲级写字楼、大型电器旗舰店、高档SOHO办公为一体,其中住宅部分主要以140-500平方的大户型城中豪宅业态。
项目包括一栋318米的甲级办公+酒店(10~30F甲级办公、31~68F酒店) 、一栋183米的SOHO办公楼(6~50F SOHO办公楼)以及一个9F的商业裙房。