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时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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第八章市场定位
第一节整体市场定位
一、定位依据
1、区域
项目所在区域位于城中板块和河西板块的交界地带，即拥有河西规划优先的利好础之上的高端项目，为本区域整体价值提升创造开发机遇；
规划的高瞻远瞩——项目立足南京，并以南京的城市历史和人文气质作为项目的文化元素，走高端路线，是南京市主城区未来规划最完善的，自然、人文景观及生活配套资源占有最丰富的高端综合型物业；
区位的绝无仅有——项目地处河西城区与核心城区结合点、历史南京、现代南京与景观南京的汇聚点，是主城区成熟地段最大的组团开发项目；
深厚的历史人文——秦淮河、明城墙、鬼脸城……类似代表南京的历史符号聚集于此，项目深刻符合地块自身的文化特征，并在此基础上对接现代的全新生活方式，以此来符合当前精英文化潮流，符合精英阶层的深层次需求。
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时间：2021年x月x日
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四、整体形象定位的配合措施
搬迁高压线
项目地块西南角的高压线搬迁应尽早与电力部分协商解决；
引入国际化设计公司，高标准规划总体布局
项目虽然要分期开发，但必须引入国际知名的设计合作公司，从产品研发的角度进行高标准、高起点的总体规划设计；
改造河堤，打造具有特色的河岸休闲公园式景观带
项目地块东侧临河岸线充分利用，打造滨河休闲公园式景观带，这也是南京市改造秦淮河景观，打造城市名片的重要组成部分，应尽早和政府园林部分联系，最好在楼盘面市前已开始景观带的改造；
合理分区，沿河岸不安排商业物业
项目要定位成景观豪宅就必须减少商业对豪宅部分物业的影响。因此，在沿河住宅区域部分建议不安排商业物业，避免商业物业对项目最优区位住宅的干扰。同时整个项目分区也必须做到尽量减少各形态物业之间的相互干扰；
依据项目开发节奏，合理启动配套项目
项目作为一个高端楼盘，在销售时必须有一个直观的体验给予客户，因此建议尽可能在项目首期开发时，将项目的会所建造完成并作为项目销售的案场；
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结合城市规划，融合内外景观
项目有丰富的外部景观资源，结合南京市政府“显山露水观城（墙）”的规划思路，将秦淮河，明城墙，清凉山等周边景观透过建筑群落和内部景观相映成趣；
引进国际知名品牌商业，为项目造势
本项目由不少商业物业的体量，商业物业本身对高端住宅有干扰，但如果我们能引进国际知名品牌的商业或者全新的高尚商业形式（如新天地商业），不但能提高项目知名度，减少客户对商业的阻碍，还提高项目住宅价值；
引进知名品牌小学，提高项目附加值
项目区域内有代建小学，我司应及早和政府有关部分协商，提早明确项目名牌小学的配套，如此将有效提高项目的附加值；
保持形象，注重公关推广
作为高端项目，项目推广的品牌形象定位，语言风格，画面风格，以及公关活动，体验式营销行为都围绕形象定位展开。同时由于高端项目的潜在客户寻找和广告达到比较困难，项目必须提前做好项目品牌的宣传工作，多进行针对高端客户的公关推广活动；
针对不同档次产品和不同类型的物业分品牌宣传，有合有分
在项目大品牌概念的基础上，可以根据不同档次的产品和不同类型的物业建立子品牌，这样更利于大盘的分期销售，避免宣传重点不突出的现象，更好地达成销售。
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第二节住宅市场定位
一、目标客户群定位
1、访谈小结
A、各类访谈调研分析结果汇总
资料来源
户型面积
产品建议
销售价格
购房客户群
备注
二手房从业人员访谈
（项目周边区域二手房市场情况）
区域内成交二手房集中在80-130平米三房两厅居多。
——
成交二手房总价集中在50－100万；单价一般在6500－12000元/平方米。
素质比较高的白领阶层（比如公务员，大学老师等）、城中小房换大房、希望改善居住环境的人群、外企比较注重居住环境的人士等。
区域内二手房购房者年龄一般在30－60岁居多，一般是已结婚带小孩或一家三代人或企事业单位退休人员比重较大。
城中高档项目资深策划人士访谈
130、140㎡以上的三房应该是主力户型
以舒适性为设计前提，将产品做到最细致、最考究
——
应定位于纯高档项目，面对高收入人群，打造成为南京城中高档住宅的首选代表
本地块是主城范围内绝无仅有的优质地块。
高端住宅业主