文档介绍：土地增值税清算案例分析
土地增值税清算案例分析
 
三、土地增值税清算案例分析
（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析
北京市东城区与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。
（362,560,000+394,880,000）×20﹪=151,488,000元
根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394,880,000+75，744,000+78,650,000+151,488,000=1,063,32
2,000元。
第四，纳税情况详细计算过程
该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。
（1）出售普通标准住宅取得收入900,000,000元
普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪
扣除项目金额=1,063,322,000×75﹪=797，491，500元
增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元
增值额与扣除项目金额之比（增值率）为102,508,500
/797,491，500=﹪
该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地增值税。
出售商业及办公用房取得收入530,000,000元
已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪
扣除项目金额=1，063，322，000×25﹪=265,830,500元
增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元
增值额与扣除项目金额之比（增值率）为264,169,500/265，830，500=﹪
适用税率为40﹪
应纳土地增值税为：
（264,169,500×40﹪）-（265,830,500×5﹪）=92,376,275元
已纳土地增值税为:5,000,000元
应补缴土地增值税为：92,167,-5,000,000=87,376,275元
第五，税务机关审核情况
税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地增值税现行政策规定，对
该清算项目审核确认情况如下：
,430,000,000元
根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元；出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。
同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核,未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。根据有关政策规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。
土地增值税扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：
（1）取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元
经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证,该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与
总建筑面积配比后，未发现问题。
（2）房地产开发成本的金额为：386,880,000元。
①经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。
②首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税政策规定允许扣除的范围。
其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元,未