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中、小学:中滩中学、中滩小学、东小口小学、和平街一中(市级示范学校)、和平街一中分
校(区重点)、中山实验学校、亚奥学校等
幼儿园:东小口幼儿园、英华幼儿园、红苹果双语幼儿园、新世纪幼儿园、、幸福泉幼儿园、
东方幼儿园、春天幼儿园等
医院:航空中心医院、万和颈椎医院、红十字会中心医院、东小口医院、天通仁和医院、
北京市北郊肿瘤医院
邮局:黄金苑邮局、大羊坊邮局、东三旗邮局、天通西苑邮局、霍营邮局
银行:中国银行、工商银行、北京银行、农业银行、交通银行、广发银行等
地块周边其他配套——各项生活设施齐全
8
地块无拆迁,土地已实现三通一平
地块内有两排原生树
地块自身条件——开发条件优越
9
本项目基本经济技术指标
项目
单位
建筑总面积
平方米

其中
居住用地(托幼用地)
平方米
4300
指标
容积率

建筑密度
30%
限高
12
多功能用地(F1)
平方米

其中
住宅建筑面积
平方米

其中
两限商品房
平方米

普通商品住宅
平方米

商业建筑面积
平方米

指标
容积率
3
建筑密度
25%
限高
60
。,代征道路用地面积6591平方米。
项目绿地率:30%
建筑产品及指标见右表。
10
项目情况分析
1
项目定位建议
4
项目SWOT分析
2
区域市场研究
3
项目总体规划建议
5
项目SWOT分析
开发难点探讨
11
项目SWOT分析
W(劣势)
S(优势)
O(机会)
T(威胁)
奥运来临,奥北商圈价值的迅速提升
10#线等地铁线的开通,地铁交通
更加发达,人们更依赖地铁交通
地块小,缺少规模优势
双限商品房与商品住宅共同规划、销售,影响项目整体品质
商业面积比例大
受规划用地所限,园林规划难出亮点
周边住宅供应对商品住宅形成竞争压力
周边大配套商业丰富,商业规划
存在难点
项目位于城乡结合部,西侧为单村,环境较差
紧邻地铁交换站,道路通畅公交发达;
交通出行方便
位于奥北商圈,地段升值潜力大
邻近国家奥林匹克森林公园,
人文资源优越
土地平整,无拆迁问题
SWOT分析
12
项目开发难点探讨
项目双限商品房与商品房共同开发销售,
如何解决双限商品房对商品房的影响?
项目总体量不大,规模性较差,市场影响力不足
如何解决市场影响力不足?
商业规划比例较大
如何解决商业面积过大的难题?
开发商对商业销售价格预期高于市场水平
如何解决商业销售实现价值最大化?
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项目双限商品房与商品房共同开发销售,
如何解决双限商品房对商品房的影响?
1、产品规划中区域分开,产品类型区分;
营销过程案名、推盘期、形象等区分。
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项目总体量不大,
规模性较差,市场影响力不足
如何市场影响力不足的难题?
1、开发区域内差异化产品
2、优化产品,提高户型使用功能和竞争力
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商业规划比例较大,
如何解决商业面积过大的难题?
1、产品规划中对商业业态进行合理把控
3、将剩余部分商业产品进行合理转换
2、适当缩减商业面积
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