文档介绍：中世峰项目营销推广策划报告
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前言
本报告是为项目所作的营销策划推广方案,由于项目在规划、户型设计等方面已形成了初步的方案,因此,我们所做的一切策略分析,均是以此为基础并结合我们对市场及项目的初步认知下做出的。
本报告仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法,并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论,难免有不足和偏差之处,因此具体的一些执行方案还须经双方协商另行制定。
2010总结及2011前瞻
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项目分析
项目定位
项目整体营销推广思路
项目平面策略表现
策略纲要
2010总结及2011前瞻
2010年中国的房地产市场经历了新的一轮大涨,同时也迎来了4月和10月国家二次对遏制房地产过度投资的调控。
2011年最大政策变数就是央行是否会连续加息和房产税的何时出台。鉴于政府调控楼市遏制楼市过度抄作,让其重新回归理性的政策不会轻易改变。
判断
宏观政策形势
区域市场形势
宏观市场形势
区域市场罕有新品,局部干扰不碍大势。
把握市场,维势、蓄势!
目前的楼价依然得到有力支撑,2011依然稳中有升
第一、旺盛的需求。包括居住的需求,增值保值的需求、保障的需求、发展的需求等。这是市场的因素
第二、经济的发展。各城市都在为经济发展进行各项规划,这些规划改变了对市场的预期,成为楼价上涨的隐形因素。
第三、市场的预期。这是支撑楼市成交量和成交价的核心力量。从2007-2008年的调控中大家得到一个结论,那就是即使调控让楼价下来了,过不了多久还是会涨回来的,而且时间不会太长。
第四、最好的投资。一方面,中国的投资渠道缺乏,另一方面,最近几年楼市的表现有力地证明了楼市是最好的投资渠道。
第五、财富的增长。数据显示,中国中产阶层群体(拥有10万美元到100万美元资产的个人)的财富,在过去五年内,以年均超过12%的增长率增长。
项目概况
周边唯一双证齐全项目,提升项目品质;
低总价、低起价入市,容易被客户接受;
周边房地产的先期开发,本区域被认可
未来规划配套逐渐完善,使得本区域受认知度提高;
规模大,可操作性较强。
项目基地的局部范围没有强劲的竞争个案
商业氛围劣势,区域吸引力不足;
配套劣势,周边相关配套资源匮乏;如:银行、医院、餐饮、娱乐、酒店等;
目前交通不便,公交只有几辆25绕行
没有没有十分明显的优势资源可以借用,成为本项目寻求市场形象与推广定位之困难所在。
周边环境目前较差,乡村气息为主,项目北边
靠近铁路,心理上的干扰。
规划区域,未来发展潜力大
豪德商贸城、美恒汽车商贸城、北湖新区
京杭运河经济生态区的规划建设增加本区域
认可度
项目周边的煤矿和工厂的存在将为项目去化带来重要的力量,当地居住者对住宅的位置没有抗性,可以在居住情节上做文章
区块成熟需一定时间,且有较
多不确定性因素,目前吸引力不足。
未来在国家宏观调空政策的相继出台和对房地产市场的打压,为项目开发带来了不可抗力的因素
消费信贷的可变性,会对消费者消费意愿形成一定制约。
S
W
O
T
分析
SWOT分析
项目周边房产开发现状
运河之家
八里庙社区
岚庄社区
古月新苑
本区域为济宁市城市规划“东拓西跨南联北延”中的西跨范围,周边房地产开发情况已经起步,不过多为“旧村改造”名义,即:小产权房。由于开发成本低,所以销售价格较为便宜,价格在1000--2000元/平米不等
八里庙社区
项目类比典型案例分析
项目名称
运河佳园凤凰城
项目地址
济宁济安桥路以东,车站西路以北
所属片区
南城区
开发商
济宁汇源华兴房地产开发有限公司
占地面积
550余亩
建筑面积
70余万平米
建筑形态
小高层多层
分期情况
运河佳园位于济安桥路以东,车站西路以北,占地2100余亩。东与占地660余亩的王母阁公园毗邻,南邻省级北湖旅游度假区。总规划建筑面积约210余万平方米,项目分三期进行,其中一期工程“运河佳园·凤凰城”占地550余亩,总建筑面积约70余万平方米。
主推户型
户型规划面积范围92--140平米
销售价格
当前对外报价均价约4500元/平米
项目名称
运河新城
项目地址
济宁市洸河路西首与金塔路交汇口路南
所属片区
西城区
开发商
济宁鸿顺房地产开发有限公司
占地面积
余亩
建筑面积
余万平米
建筑形态
多层
分期情况
目前对外发售一期住宅,房屋现状准现房。二期未拆迁
主推户型
户型规划面积范围92--140平米
销售价格
当前对外报价均价约4200元/平米
项目类比典型案例分析