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购物中心心运营管管理
购物中心心的开发发运营正正如这句句话所说说,“打打江山容容易守江江山难!!”,一一个购物物中心建建起来不不难,难难在其后后续的经经营管理理,这也也是商业业地产((购物中中心)的的核心所所在。现现代购物物中心管管理运营营的精髓髓就是要要把松散散的经营营单位和和多样的的消费形形态,统统一到一一个统一一的经营营主题和和信息平平台之上上!
商业地产产,是现在在开发的的热门!!为什么么?因为为开发周周期短、、利润率率高!当当然大家家也知道道风险高高。
从全国来来看,人人人都在在往商业业开发这这条路上上挤,但但有多少少项目是是真正成成功的呢呢?
原因可能能很多……
中国商业业地产及及其发展展
一、商业地产产:2001年诞生生
二、商业地产产发展经经过三个个阶段::
第一个阶阶段为2000年以前前,称之之为“商商业、地地产分离离阶段””阶段,,这个阶阶段的主主要特征征是:
其一、简简单引用用住宅开开发模式式来开发发商业项项目,那那是还没没有“商商业地产产”这个个名词;;
其二、地地产商对对商业项项目的开开发以““商铺销销售”为为主要目目标,忽忽视商业业项目的的定位和和业态规规划,商商铺销售售多为直直接销售售模式,,即使部部份项目目有定位位和业态态规划,,但也仅仅仅停留留在概念念上;
其三、对对商业项项目的经经营管理理也简单单停留于于物业管管理阶段段;,,
其四、这这个阶段段多数销销售的商商业项目目其结果果大多经经营混乱乱,部份份难以开开业,有有的开业业后也很很快就陷陷入困境境。
第二个阶阶段为2000年—2005年,
称之为““商业、、地产叠叠加阶段段”
其一,提提出了““商业地地产”概概念;
其二,将将“商业业”和““地产””进行简简单叠加加,“商商业”和和“地产产”的价价值貌合合神离,,是两张张皮;
其三,这这个阶段段地产商商仍以尽尽快销售售商实现现短期套套现为主主要目的的,销售售模模式式不断创创新,““带租约约销售””、“短短期返租租”、““长期返返租”、、“回购购”等销销售模式式纷纷抛抛向市场场;
其四,商商铺投资资者不成成熟,容容易为各各种诱人人的“返返租”回回报和付付款方式式所吸引引并投资资;
其五,多多数项目目不重视视经营管管理。
第三阶段段为2006年开始始的新阶阶段,称称之为““商业、、地产融融合阶段段”
百货大楼楼
大型超市市
供销社
城市生活活休闲中中心
商业
模式
国外模式式
发展特征征
国内模式式
发展
特征
第一代商商业
第三代商商业
第二代商商业
街区商铺铺
百货商场场
摩尔
风光数十十年后在在20世纪前期期遭遇挑挑战,传传统商业业的赢利利率无法法支撑起起再扩张张、发展展的负担担
超市兴起起,倡导导自由选选购的理理念。最最大贡献献是给零零售业业业态注入入工业制制造业的的文化要要素。
以ShoppingMall为代表,,追求一一站式购购物。环环境污染染、郊区区化的边边缘生存存状态、、交通堵堵塞、旧旧城衰落落等问题题使其渐渐渐退出出发展舞舞台。
城市中心心区域
社区中心心/临近市区区
城市中心心/副中心/交通枢纽纽
第四代商商业
以“体验验经济””为基础础,以生生活方式式消费、、娱乐加加休闲为为主旨
城市生活活休闲中中心
随着新世世纪的到到来,超超市迅速速在中国国成为新新的时髦髦,这和和后期所所谓的mall实际上是是一致的的,国内汽车车保有量量低难以以支撑真真正意义义的郊区区mall
我们国家家最早的的商业模模式,供供销社的的选址往往往都是是城市中中最好的的位置
如北京王王府井的的百货大大楼,这这一代发发展了很很长时间间,它是是在供销销社的基基础上扩扩大的,,在经营营模式上上也发生生了很大大的变化化
着眼于满满足大众众日益增增加的精神和文文化需求,国国内目前前出现的的并不多多,惠商项目目率先将将城市休休闲生活活带到常常州
购物中心心
城市核心心
商业模式式发展规规律
三、传统统商业地地产与现现代商业业地产的的界定及及其分类类区别
传统商业业地产与与现代商商业地产产的区别别主要体体现在开开发理念念与开发发意识两两个层面面,即从从“无意意识”到到“有意意识”,,从“粗粗专业””到“细细专业””。传统统商业地地产通常常强调的的是商业业使用用用途,主主要区别别于住宅宅产品而而言;而而现代商商业地产产除了注注重商业业使用用用途以外外,更加加强调商商业的组组合,其其开发动动机也过过渡到了了更加强强调商业业特色的的阶段。。
现代商业业地产是是为了满满足商业业用途而而有计划划,有组组织地开开发和经经营产品品,而传传统商业业地产则则通常情情况下是是先开发发建设、、后引进进招商;;现代商商业地产产则着眼眼于商业业组合,,通过商商业组合合产生集集合能力力形成有有吸引力力的商业业环境。。
四、商业业地产新新纪元的的“商业业、地产产融合阶阶段”的的主要特特征如下下:
其一、地地产商与与零售商商关系将将更为紧紧密、角角色互相相交融;;
其二、““只租不不售”渐渐渐成为为大型商商业地产产项目运运作的基基本准则则;
其三、““做对程程序”成成为商业业地产领领域的流流行语。。
一是先做做深入有有效的市市场研究究做出定定位和业业态规划划;
二是主力力店招商商要先行行;
三是招商商过程中中要先招招主力店店和次主主力店,,再全面面招商;;
四是整个个商业地地产项目目运作一一开始就就应有专专业经营营管理团团队介入入,共同同探讨定定位、业业态规划划、招商商、租金金水平以以及经营营管理等等。
其四、注注重经营营和业绩绩。
其五、商商业地产产金融功功能和模模式在国国内将有有广阔发发展前景景。
五、商业业房地产产与住宅宅房地产产区别
•需求对象象
•功能用途途
•物业持有有方式
•风险角度度