文档介绍：重新认识丁桥 ——中豪·四季青丁桥77号地块提报项目 营销推广方案
本案的核心议题: 是否具备,或者如何成为丁桥标杆性楼盘?
标杆的两个方面:
1)价格成为区域标杆。
2)成为区域成熟的代表楼盘。
第2目标是第1目标实现的必要条件
背景
09年底,中豪房产联合四季青集团以楼面价7245元/平米竞得丁桥77号地块, 再创丁桥地价新高,成为丁桥在售楼盘涨价风向标。丁桥“地王”注定站在风口浪尖上。
、新国十条,史上最严厉的房地产调控开始。市场陷入空前博弈。
2010年5月杭州第十届人居展成为成交量最低,成交价最高的人居展。
影响本案价格走势 的三大纪律(因素)八项注意(思考与结论)
产品因素
市场因素
营销因素
价格走势
市场趋势
竞争环境
区域竞争力
项目竞争力
品牌竞争力
客群定位
品牌树立
营销阶段
谁能这两种市场形势:顺而立于潮头,逆立于不败者?
品牌(诸如绿城、金地等)‖物业的稀缺性‖产品的特殊唯一性‖性价比
市场因素
产品因素
营销因素
市场趋势:正如07年的形势无法预测出08年的市场。面对扑簌迷离2011年的市场,两种可能的市场局面如何应对?
1)市场按照以往市场经验趋势发展,大势向上。
营销目标的设定:获得更高溢价和品牌价值。
2)市场形势发生新的变化,处于焦灼或者向下的迹象。
谁能?立于市场不败
营销目标的设定:追求高速度销售与资金回流。
市场因素
产品因素
营销因素
我们真的只会市场大潮中,身处被动吗?
注意(我们的思考)
Ⅰ
市场因素
产品因素
营销因素
谁能?立于市场不败
竞争环境:丁桥板块房源供应量充足。目前可售/将售房源30余万,加上已出让未上市地块供应量60万方,未来三年丁桥板块供应充足,竞争激烈。
1)环境:丁桥板块渐成杭州楼市焦点。丁桥大型居住区形成,更多人口的入驻与巨大的商机使商业、教育、医疗等配套不断涌入。丁桥板块升级成为必然。
2) 竞争:丁桥楼盘开发策略普遍为:中档次,纯居住大盘。操盘上:追求大势,高预期。分批次实行快销,低实现。
营销推广:目前丁桥楼盘营销方式均采用:等待需求。以产品视角传递信息(多以户型为核心卖点,诸如:广宇上东城、联合格里。)。广告上:为广告而广告。
在产品雷同,操盘手法类似的情况下,似乎整个丁桥只是一个大盘,各家楼盘只是一个组团,项目购买因素充满了偶然性。
注意(我们的思考)
Ⅱ
市场因素
产品因素
营销因素
我们仅是丁桥“大盘”的一个组团吗?
市场因素
产品因素
营销因素
改变