文档介绍：长风汇银铭尊5号楼营
销执行方案简报
在豪宅炙手可热一房难求的2009年
我们同样可在2010年大展宏图
汇银铭尊3#4#5#号楼毛坯房均价表
汇银铭尊3#4#5#号楼精装修房均价表
区别于普通住宅类产品的营销,卖豪宅更需细致的准备
我们从“价格”、“推案”、“推广”三个最重要的策略入手
销售政策
销售价格的制定及折扣的掌控
价格变化的策略及把控
全盘的销售节奏控制
客户签约政策及流程
人员的培训及准人负责制度
销售优惠措施的制定
已累积客户的挖掘
开发商每月例会制度
我们目前要解决的问题
价格政策
价格走势——采取低开高走的价格走势策略,保证了最大的抗风险性及经济利益。
一房一价——根据不同的楼层、朝向景观的差异性的原则进行房价的制定。
价格把关政策——为了确保销售过程的稳定顺利进行,针对既定的一房一价,在销售过程中甲乙双方不易随便更改,并制定一套周期性更改方案。
价格标杆政策——考虑到全盘的高端定位,对5号楼顶层复式房制定标杆性单价(建议4万元/㎡),以拔升整体品质感。
第一批推出3#5#楼
第二批推出4#楼
推案策略
推案策略
推案方案——根据全盘位置、朝向、景观的差异性,考虑到全盘定位的高端性、市场接受度和利益最大化的原则,建议推案如下:
蓄水期+开盘强销期
(第一波):
3号楼全部及5号楼一半景观户型较差的小户型房源+一半中户型+大户型
持销期
(第二波):
5号楼一半景观户型较好的小户型房源+一半中户型+大户型+复式
保证前期楼盘高端形象的树立、快速去化主力产品,满足不同客层的需求。5号楼作为全盘标杆产品不急于销售
确保4号楼房源在5号楼的价格引导下快速去化保证全盘顺利销售。
持销期+尾盘期
(第三波):
4号楼全部房源
拔升项目形象,保证整盘去化率,迅速回笼资金保证利益最大化。
推广预算
样板段布置
30
精神堡垒、罗马旗
20
工地围墙
20
模型
30
大型广告看板
100
公路指示牌
50
引导旗
50
合计
300万元
销售道具
效果图、家配图
10
楼书
20
海报
5
名片、信封、包袋
10
礼品
10
平面媒体
报纸
20
杂志
25
邮政派发
5
账单随寄
5
名单发信
5
网络媒体
网络宣传
20
通讯媒体
短信
5
电视媒体
财经频道、房产频道
30
公关活动
SP活动
50
合计
220万元
营销推广费用预算(整盘)
固定营销成本预算
变动营销成本预算
大堂装潢(含现场售楼处)
50
样板层装修
50
样板房装修
100
合计
200万元
固定营销成本预算