文档介绍：房地产价格的运动与空间分异
第一节房地产价格波动与周期
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一、经济周期与房地产经济周期
经济周期的阶段与特征:复苏、繁荣、衰退和萧条
时间
潜在GDP
衰退
繁荣
GDP
复苏
繁荣
衰退
经济周期曲线
长周期(40-60年,康德拉基耶夫,技术发明)
中周期(7-11年,朱格拉,投资品生命周期)
短周期(2-4年,基钦,外生随机)
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二、房地产价格波动与周期的实际
历史的总结
西方国家的事实
日本东京1984-1995年的房地产市场
: 美国西部地区部分城市1975至2005年的房地产市场
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中国的事实
90年代中国经历了第一次房地产经济周期。
90年代末到2007年,中国经历了第二次房地产经济周期。
图3-3 上海市1990到2005年住宅均价
上海
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1980以后香港房地产价格的变动
1、1980-1990年的和缓波动周期
2、1991年-1998年的剧烈波动和波沫形成并破裂周期
3、1998年以后的“后泡沫”时期
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三、房地产经济周期的解释
建设滞后的理论
金融放松和约束理论
基本面理论
理性预期理论
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一、房地产升值涵义
房地产升值是指在社会经济正常发展的条件下,房地产内在市场交换价值不断上升的趋势。
第二节房地产升值
房地产升值实质是土地的升值
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一、房地产升值涵义
国家
年度
地价
(现行价格)
消费品价格
(1948-1967)
国民收入
(1948-1967)
美国
1956-1966

英国
1960-1969

法国
1950-1966

意大利
1950-1962

日本
1955-1969

表3-1 若干均递增率(%)
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二、对房地产升值原因的探讨
其特定的供求关系所决定
土地的价值是受其效用制约的
随着经济的发展,土地中积累了越来越多的人类劳动,也必然引起土地升值
随着经济的发展,土地相对于货币资金的效用日益提高
房价升值谁受益?
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三、政府对房地产升值的调控
控制土地供应量
控制房地产投资规模
实施房地产价格管理
通过税收来合理分配房地产升值收益
通过规范房地产交易行为,抑制投机行为
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