文档介绍：房地产泡沫专题报告
各位地产老板你们好!
在说房地产泡沫之前,我先让您算一笔账。即使地产商是一个硕士或者博士,数学学的很好,也未必这样想过算账。面对行情,面对真金白银,人往往是失去理智的。
要会算账
假设房价现在是一万元一平米,目前处于初始下跌期,您到底是打算抗几年以什么样的价格卖出呢?您认为未来价格还会高于一万元吗?您在房地产上的投资资金每年要支付多少利息?您最后把房子卖出去了,到底能获利多少?
假如您现在降价20%就可以把房子卖出去,您获得了流动资金,不在支付利息,反而您可以让这笔资金每年增值10%,那么两年后,您相当于按一万元卖出了房子。
假如房价两年后跌了20%,那时因为房价下跌预期强烈,您是很难卖出房子的,假设您每年还要支付10%的利息,那么实际上您在房地产上的投资资金缩水了40%左右,如果再拖一年,你的资金缩水可能要超过50%。在此期间,您的心里要承受巨大的压力,可能还错失一些其它的良好投资机会。而要等到房价重新回到一万元,又不知道是什么时候,您付出的机会成本实在太大了。假设即使房价三年后重新回到一万元了,但是您已经支付了30%的利息,计算这笔利息损失,实际上您的房子只卖到了七千元。更何况,目前的房价很有可能是未来十年的最高价。
作为一个企业家,这笔账是很清晰的,但是往往很多地产老板没有算明白。
万科的老总王石就是一个非常聪明的人。他一旦发现房价要跌,就立刻打折销售,在房价还没有明显下跌的初始,只需要给客户让利5%到10%,就可以马上全部卖出。实施现金为王的策略。这笔现金还可以产生利息,等待下一个投资机会。所以万科这么多年了,发展成为中国一个非常成功的优秀地产企业是很自然的事。
说实话,您现在以七折甩卖如果能快速卖光房子,您都是赚的。
下面说说国内外的地产泡沫
20世纪是世界经济快速发展的100年,房地产业的兴盛无疑是刺激这100年间经济增长的重要因素。然而由于各种复杂的原因,在一些国家和地区曾出现过可怕的房地产泡沫,结果使无数投资者转瞬间一贫如洗,从而留下一幕幕悲剧。
美国房地产泡沫:
上世纪20年代中期,美国经济出现了短暂的繁荣,建筑业日渐兴盛。在这种背景下,拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。
佛罗里达州位于美国东南端,地理位置优越,冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后,这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州,因此该州成为了理想的投资地。许多美国人来到这里,迫不及待地购买房地产。随着需求的增加,佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923年—1926年间,佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如棕榈海滩上的一块土地,1923年值80万美元,1924年达150万美元,1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计,到1925年,迈阿密市居然出现了2000多家地产公司,,,平均每三位居民就有一位专做地产买卖。当时,地价每上升10%,炒家的利润几乎就会翻一倍。在那几年,人们的口头禅就是“今天不买,明天就买不到了”!在这种狂潮的催动下,一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。
然而好景不长,到1926年,佛罗里达房地产泡沫迅速破碎,许多破产的企业家、银行家或***、或发疯,有的则沦为乞丐。据说美国商界大名鼎鼎的“麦当劳教父”雷·克洛克,当年也因此一贫如洗,此后被迫做了17年的纸杯推销员。紧接着,这场泡沫又激化了美国的经济危机,结果引发了华尔街股市的崩溃,最终导致了20世纪30年代的世界经济大危机。
日本房地产泡沫,东京都一地的地价超过了美国全国地价总和
20世纪30年代以后的60年间,世界房地产领域基本上没有出现大的波澜,但进入90年代后,日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
20世纪80年代后期,为刺激经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。1985年9月,美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”,决定同意美元贬值。美元贬值后,大量国际资本进入日本的房地产业,更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年,日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑,许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快,于是纷纷拿出积蓄进行投机。投资者普遍相信人多地少的矛盾导致土地的价格只会继续走高,地价不会下跌。只能买进,否则以后只能买更高的地价。因此即使毫无用处的土地,各个公司也全力争夺,导致房地价越走越高。到1989年,日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国