文档介绍：保利香槟苑二期定位分析
及商业部分建议报告
报告目录
第一部分:公寓产品定位分析
第二部分:商业部分建议
第一部分: 公寓产品定位分析
全市中高端市场降幅剧烈
节后中高端市场出现价格下行,优惠幅度达7-8折,降价后多数实现快速放量
全市内环内市场成交分析
淮海中路板块
26套
打浦桥板块
68套
老西门板块
65套
黄浦滨江板块
46套
曹家渡板块
23套
江宁路板块
70套
衡山路板块
28套
不夜城板块
297套
东外滩板块
353套
北外滩板块
49套
新华路板块
54套
中山公园板块
139套
长寿板块
235套
武宁板块
165套
四川北路板块
618套
塘桥板块
38套
枫林板块
128套
陆家嘴滨江板块
48套
花木板块
146套
洋泾板块
35套
数据日期: -
内外内区域,40000元单价以下地区的板块成交能力相对较强
全市竞争格局
内环线
中环线
东外滩板块
四川北路
大宁
北蔡
张江
浦东世博
数据日期: -
光新
全市总价趋同的成熟板块和标杆项目价格,抑制了东外滩板块
的价格成长
与本区域主力总价趋同板块
香溢花城 -
上海滩大宁城 -
大宁瑞仕花园 -
单价已扣除精装修
瑞虹新城 -
中信虹港名庭 -
凯德嘉博名邸 -
大华锦绣华城 -
张江汤臣豪园 -
单价范围:-
新江湾板块
-6万元/㎡
(大户型产品为主)
东外滩板块
东外滩1号
29000元
圣骊河滨苑
29500元
M
内环线
中环线
本案
宝地东花园
32000元
东外滩板块:区域改善型市场 29000-32000元/㎡
新江湾板块:定位高端市场 35000-60000元/㎡
由于产品定位的差异,新江湾板块与本板块不存在直接竞争关系。
区域市场竞争主要来自东外滩板块
M
区域竞争格局
地铁四号线
滨江晶典
33000元
板块内公寓市场分析
2011年东外滩板块供求情况
供应面积:
成交面积:
2011年东外滩板块主要项目成交情况
板块内市场呈现供不应求,30000-32000元为板块主力放量价格
未来供应量分析
土地存量:未上市土地集中在新江湾板块
未来供应量: 万方
板块成交量目前受到供应面的一定抑制,
从未来竞争量看,板块整体竞争压力不大
板块供应结构
本案产品结构合理,两房产品契合市场主流,
三房产品填补市场空缺额并具备总价竞争优势
80-100㎡两房占比最大,达54%
110-120㎡三房
市场供应空白
两房产品热销,三房110-120㎡存在市场供应空缺
本案户型配比