文档介绍：试析现有承租人优先购买权制度的缺陷与完善
论文摘要最高人民法院通过了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》,其中对承租人房屋优先购买权做出了进一步规定,对承租人优先购买权的性质、限制行使的情形以及救济方式都重新界定,但其在个别问题上还有可斟酌之处,且该解释对同等条件、合理期限和赔偿数额等方面仍未明确。因此本文对这些问题进行了深入分析,以求进一步完善我国的承租人房屋优先购买权制度。
论文关键词房屋承租人优先权优先购买权
一、房屋承租人优先购买权的含义和渊源
房屋承租人的优先购买权是指在房屋出租人出售房屋给第三人时,应该在出卖房屋之前的合理期限内通知承租人,承租人依法享有在同等条件下优先于他人而购买的权利。在立法之初,当时的不动产资源并不是十分充裕,因此承租人享有房屋的优先购买权是顺理成章的。但是,社会发展到今天,不动产资源已经十分充裕的情况下,出租人为何将房屋租赁给承租人而不是他人呢?那很可能就是基于一种相互信赖的关系。这种在诚实信用基础上建立的租赁关系使得出租人在要出卖租赁物的时候应该提前告诉承租人,因为承租人承租的房屋也是因为各种因素:价格公道、交通便利、信赖出租人、甚至是为了获得承租人优先购买权,所以承租人对出租人付出的这种信赖利益是需要尊重和保护的。另一方面,我们从合同法来看,租赁合同本身是一种双务合同,双务合同中义务人要转让这种租赁义务也是需要经过承租人的同意才可以。因此,从承租人优先购买权的本意看,承租人的优先购买权就是为了保护租赁关系的稳定和安全,对出租人出卖租赁房屋的所有权权能进行一定的限制。
二、浅析《解释》中的承租人优先购买权制度
随着经济的发展,房屋买卖和租赁也越来越多,审判实践中也出现的一系列问题,因此,2009年最高人民法院出台了《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》(以下简称《解释》)第21条规定:“出卖人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”这就废止了最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效的规定。《解释》明确了出租人侵害承租人房屋优先购买权的责任承担方式是赔偿损失而不是强制转移房屋所有权给承租人,完善了我国承租人优先购买权制度,弥补了之前合同法的不足。但是该解释对于承租人优先购买权的规定仍然模糊,有值得商榷之处,下面笔者将一一进行探讨。
(一)承租人优先购买权的性质争议
在《解释》出台之前,理论界对于承租人优先购买权的性质一直争论不休。分别有期待权,请求权,债权,附条件的形成权等等。德国优先购买权的性质有两种:物权的优先购买权和债权的优先购买权,两者的区别在于能否对抗第三人。而我国《解释》认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权,系债权,不具有对抗第三人的效力。笔者认为,承租人的优先购买权是一种形成权,因为只要承租人有购买租赁物的意思表示即可与出租人形成房屋买卖关系,而不需要有房屋所有权人同意出卖的意思表示。也就是说只要双方成为房屋租赁合同的双方当事人,只要他们在租赁合同中没有约定排除承租人优先购买权,其