文档介绍：南京师范大学
硕士学位论文
我国农村宅基地使用权流转法律制度研究
姓名:齐庆凯
申请学位级别:硕士
专业:经济法学
指导教师:秦国荣
20100524
摘要农村宅基地是农民的安身立命之本,是农民生存权的保障。农村宅基地使用权则是我国特有的一项权利,我国《物权法》将其规定为一种独立的用益物权。由于我国人多地少以及农村社会经济发展相对落后,尤其是农村社会保障体系尚不完善,所以,我国现有法律禁止宅基地使用权单独流转,同时明确禁止城市居民购买农村宅基地。其目的是为了维护农民的基本生存保障以及严格保护耕地面积。从其效果来看,这以制度规定对于实现前述目的确实起到了很大的作用。但是,随着社会经济的发展以及城市化进程的推进,农村宅基地的土地资源价值日益增加。一方面,工业化和城市化的发展对土地的需求日益增加;另一方面,由于农村人口大量转化为城市人口,使得农村宅基地出现了闲置现象,其利用效率相对下降。所以现实中农村宅基地使用权流转非常普遍。而由于缺乏明确具体的法律规范的约束,这些流转行为容易引起各种经济和法律纠纷,并使得相关主体的法律权益得不到保障。综合考虑宅基地使用权的用益物权属性及其所具有的社会保障属性,一方面应该允许宅基地使用权能够单独流转,另一方面又不应允许其完全自由流转。所以,当前适宜实现宅基地使用权有条件的流转,即在允许宅基地使用权单独流转的同时,将这种流转加以条件限制。关键词:宅基地,宅基地使用权,流转
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引言农业、农村、农民问题关系国家发展全局。年月召开的中国共产党第十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的伟大目标。接着,年月召开的中国共产党第十七届三中全会又通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。在此背景下,关于农村的各项制度改革成为各界关注的焦点。毫无疑问,土地制度是农村各项制度中的基础性制度。相应的,土地问题是农村问题的要害。因此,党和国家高度重视有关农村土地制度的改革。农村宅基地制度则是农村土地制度中的一个重要组成部分,它关系到八亿多农民的安身立命问题。建国之后,我国政府根据不同时期的国情,对农村宅基地制度屡作调整,形成了当前较为完整的农村宅基地使用权制度ㄕ匚蕹取得制度、宅基地严格管理制度、宅基地禁止流转制度等U庑┲贫仍诒U吓民住房需要、稳定农村社会秩序等方面起着巨大的作用。然而,随着我国城市化进程的加快和市场经济的高速发展,当前的宅基地使用权制度正经受着现实的冲击,这在宅基地使用权流转方面表现最为严重。我国《土地管理法》关于农村宅基地使用权流转的规定得较为简单辉诘豕娑私古┐逭厥褂萌的流转逼渌喙胤晌募源斯娑ǖ囊步衔<虻ズ湍:5牵质抵我国农村宅基地使用权的流转早已突破了法律的的限制,大量的流转已在私下展开,形成了非常活跃的隐形市场。由于缺乏相应的法律法规予以规范,现实中的宅基地使用权流转行为大多处于违法的状态。整个流转过程无法可依,便引起了诸多经济问题和法律纠纷。面对宅基地使用权流转现实中的问题,学者们对我国宅基地使用权流转制度是否应当改革以及如何改革引起了广泛的争论。这种争论在讨论制定年《物权法》时达到了高潮。然而,年颁布的《物权法》对此问题采取了回避性规定。自此,法学界很多学者对此问题的研究兴趣有所下降。但是,我们认为,《物权法》的回避性规定正好给我们改革宅基地使用权流转制度留下了足够的空间;何况现实问题没有得到解决,我们仍然要继续进行相关的研究。基于此,本文试图通过对宅基地使用权及其流转的现实和理论问题进行研究,提出笔者关于宅基地使用权流转制度的观点,以期完善我国宅基地使用权流转制度、促进农村社会经济的发展。·
第一章农村宅基地使用权流转制度基础理论概述农村宅基地使用权的概念、特征及其属性.┐,学术界关于农村宅基地的概念尚无统一定论,许多有关农村宅基地的学术论文甚至专著都对这一概念语焉不详或者忽略而过。事实上,农村宅基地是中国法律特有的内容之一,明晰其概念有利于对其历史和现状的把握。有观点认为,农村宅基地是指已建房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地,包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物不能居住的土地以及准备建房的规划地三种类型。①显然,这一定义过于宽泛,未能与城市商品住宅用地区分开来。学者陈健认为,宅基地主要是指农村居民的住宅用地及其附属用地而言,也有少量城市宅基地,是少数城市居民之私有房屋所占城市的国有土地②。而学者杨杰则认为,农村宅基地是在农村集体所有的土地上建造了私宅的土地,此私宅