文档介绍：2006年南京安居西善桥项目提报
导言:
真诚感谢江苏安居高校置业有限公司的厚爱,予以上海宝名公司参与“西善桥项目”策划代理活动,我
司全体同仁极为看重本次合作机会!
本着对双方公司品牌负责、对市场及消费者负责的原则,我司全体同仁以明确的目标积极承接全方位的
市场调研及市场定位工作。本公司特就南京市的整体宏观环境、政府规划发展方向的趋势、房地产市场现状
与区域市场发展趋势等综合分析。
分析着重于项目本身,从而提供一个全面、真实的项目市场发展的方向性思考,以便为贵公司决策层决
策提供参考。建立真正贴近消费者的市场体系,最大限度的减免风险,从而获得双赢的收获。
目录
第一部分南京房地产市场调查报告
第二部分项目板块房地产市场分析
第三部分可比性项目分析
第四部分项目总体概念阐述
第五部分项目SWOT分析及建议
第六部分项目规划及定位的建议
第七部分项目案名及项目VI提案
第八部分价格策略
第九部分市场推广策略
第十部分营销业务管理策略
第十一部分全程策划服务内容、进度及目标
第十二部分项目负责人及成员介绍
前言
在对本案进行分析时,一个关键性的问题:“用地性质”横垣于前。在仔细阅读江苏安居高校投资
置业有限公司关于“销售问题的补充说明”之后,本司出于对本司执行能力和安居高校资源整合能力的
信心。为了在合理控制风险的范围内达到效益最大化,在项目整体思考中,均按照正常商品房销售的模
式进行。
由于用地性质造成的:消费者信心、竞争力稍减、贷款问题、总价问题等种种不利影响,将统一集
中在本次提报“价格策略”部分中论述。
鉴于时间、熟悉度等方面因素,本次提报可能存在不完善环节,有待于在信息进一步完善后研判,
敬请指正。
第一部分南京房地产市场调查报告
一、城市概述
南京是一座具有2470年历史的文化古城,著名古都,先后有十个朝代在此建都,它是我国四大古都之一、
国家级历史文化名城;江苏省省会,全省的政治、经济、文化中心,长江流域四大中心城市之一。原辖10区5
县,面积6597平方公里,人口5373>.44万人;,人口300万人。南京位于长江
下游宁镇丘陵区,东距长江出海口300公里,西达荆楚,南接皖浙,北连江淮。境内江河纵横,低山丘陵起伏,
物产丰富,景色壮丽秀美,文物古迹众多,融山、水、城、林于一体。
二、城市发展状态
南京位于长江三角洲,作为中国最具发展潜力的区域和世界第六大都市圈,长江三角洲区域经济的发展
环境、发展空间被普遍看好,近年来长三角主要城市上海、杭州、苏州、南京等的发展速度明显加快,这些
城市的房价也跟着水涨船高。从政府的角度来说,当然是希望房地产持续、健康地发展下去。在历史上,南
京曾是民国的首都,这决定了南京具有很强的包容性。所以每年都有数以十万计的外地人来南京置业安家,
南京的房地产业的发展在全国都是属于名列前矛的,房地产业在南京这块热土上具有着非一般的潜力。
三、地铁二号线建设
地铁二号线总投资约105亿元,西起南湖路与雨润路交叉口
的中和村,沿线站点包括中和村站、元通路站、向兴路站、
所街站、集庆门大街站、茶亭站、莫愁湖站、汉中路站、上
海路站、新街口站、大行宫站、逸仙桥站、明故宫站、苜蓿
园站、小卫街站、孝陵卫站、钟灵街站以及马群站,全长近
25公里;二期计划东进至仙林大学城;三期计划西延至雨花
台区板桥地区。
本案地铁通达时间约在2009年前后。
南京房地产宏观状态小结
A)总体供过于求,局部供不应求
自去年五月份以来,市场购买需求于开发量同步增长,总体上有效需求不足,供大于求,但区别楼盘能在短期内
完成高度的销售,反映出市场无均衡性和开发水平的差异性。
B)开发商注重市场研究,但准确度把握不高
在市场环境逐渐严峻的前提下,有实力的开发商均投入力量仔细分析市场需求,以便进行产品定位,但在方法中
不能百分之百保证产品定位的市场准确度,造成部分产品滞销及同质化产品堆积。
C)经济“实”用房畅销,小康型小热销,高档住宅缓销,高档电梯公寓滞销
D)购买群体阶层性选择明显
E)购买者注重实表于品质共有的社区
最能取悦消费者的社区具有一定个性,有一定品味,注重性价比。
F)总价市场主宰一切
单价说明了社区品质高低,总价反映了真实的客户购买力,在有限的面积内,体会无限的生活品质是当今购房
的时尚心态。
G)竞争空前激烈
从国土局统计资料看,今后两年市场供给量将急剧增加,几乎每一个楼盘都有强劲的对手,较量集中在综和品
质性价比,开发商的首要任务不是赚取暴利,而是规避风险。
第二部分项目板块房地产市场分析