文档介绍：2008年滨州市渤海城邦项目全程策划报告
渤海·城邦项目全程策划报告
(第二卷市场定位与物业发展报告)
深圳市黑马房地产顾问有限公司
二OO八年五月

前言
山东渤海实业股份有限公司:
非常感谢贵公司给予黑马公司全程策划代理滨州中海城渤海鑫苑项目的机会!
渤海鑫苑项目是贵司在滨州开发的第一个大型房地产项目,项目规模较大,开发周期较长,投资数额巨大,项目总体风险较高。项目开发的成败、效益的高低、品牌的好坏均直接影响着贵司今后在房地产行业的发展。
我们深知项目对贵我双方的重要性,为此,我们特将渤鑫苑项目确定为成就黑马公司品牌的战略性重点项目,并倾公司所有资源,成立由总经理负责策划师组成的项目操作小组,对项目的开发和销售推广提供全程策划服务。
《渤海鑫苑项目全程策划报告》共分三卷,即《滨州房地产市场调查研究》、《项目定位暨总体发展报告》、《项目总体营销推广策略报告》。本公司将根据项目发展的阶段性需要,陆续提供上述报告。在项目执行过程中,根据市场的动态变化,还将对市场进行补充调查,并就项目的定位策略和执行方案进行修正,以确保项目定位准确,操作到位,取得全面开发的成功。
我们有充分的理由相信:黑马完全能以出色的创意策划,专业的操作流程,丰富的实战经验,在贵公司的领导和支持下,将本项目打造成为滨州第一、山东一流的明星楼盘。
渤海给黑马一次机会,黑马一定会回报渤海更大的惊喜!
深圳市黑马房地产顾问有限公司
总经理:黄子辰
二OO八年五月

目录
前言
第一章项目调查
一、地块基本情况调查
二、项目周边规划建设状况调查
三、项目周边生活配套设施调查
四、项目周边环境综合分析:
第二章项目SWOT分析
一、项目优势(Strength)
二、项目劣势(Weakness)
三、项目机会(Opportunity)
四、项目威胁(Threat)
第三章、项目整体定位建议
一、定位背景分析
二、定位目标分析
三、物业功能定位
四、物业档次定位
五、项目形象定位建议
六、主题概念定位
七、案名建议
第四章目标客户群体分析
一、客户市场总体分析
二、目标客户区域分析
三、客户定位策略
四、目标客户群类分析
五、目标客户细化分析
第五章、产品定位建议
一、住宅物业定位:
二、住宅物业详解
三、住宅产品组合建议
四、户型定位建议
五、商业定位建议
第六章、项目总体规划设计建议
一、地块价值区段分析
二、本项目规划设计总体原则
三、规划定位思路
四、规划总体建议
第七章、建筑风格及细节建议
一、滨州住宅建筑风格现状
二、本项目住宅建筑风格建议
三、建筑细节设计建议
四、建筑材料建议
第八章、园林规划设计建议
一、本项目园林规划设计目标与意义
二、本项目园林设计要点
三、园林景观风格建议
四、园林景观细部建议
第九章、配套及物管建议
一、设计高档双会所
二、社区辅助设施
三、教育配套
四、本项目智能化建议
五、市场领先的新技术应用
六、物业管理建议
第十章分期开发建议
一、项目开发周期对营销的影响
二、分期开发策略
三、首期开发建议
四、建设工程施工与管理建议
附件:参考户型建议
第一章项目调查
【重要内容及提示】
项目调查是准确把握项目的关键手段。本章通过对项目的地块现状、周边环境与竞争性市场等进行调查、以使我们对项目的优劣势和所面对的竞争环境有清醒的认识。

一、地块基本情况调查
1、项目位置:
项目位于滨州市西部新城区,黄河十三路以北,渤海18-1路以西,北至规划黄河十四路,西至中海城中心规划路,是中海城项目的一部分。
2、规划条件:项目总占地面积450亩,南北约375米,东西长约800米。
3、地块现状:
土地较为平整,高差不大,目前地块内部种植玉米、棉花等经济作物,为半荒芜土地。东部有一条排洪沟,政府计划改造为城市景观河,地块中部有东西向高压线穿过。北部与自然村庄以一条灌溉沟渠相隔。
地块东部河道
黄河十三路地块内现种植大量的农作物
地块内高压线政府规划中的会展路
二、项目周边规划建设状况调查
项目所处区位属于中海城大型高尚居住区。紧邻中海旅游风景区,为滨州市正在建设的新兴城。区内的中海公园和会展中心已经建成,中海城别墅和望海花园、滨州大饭店三个大型项目在建。
1、莱钢中海城项目
莱钢中海城项目总建筑面积150万平方米,本项目即为中海城的一部分,目前莱钢中海城项目首期开发将以独栋别墅、双拼别墅、联排别墅为主的高档社区,目前项目建设已大部分封顶,并将在2008年下半年推向市场。
正在建设的中海城别墅

2、周边主要城市道路建设情况