文档介绍：2008年郑州市林溪湾推广策略
林溪湾2008年推广策略
目录
PART1:市场定位
、市场分析
、郑州别墅市场分析
、项目分析
、产品定位
、目标群体定位
PART2:传播策略
PART3:推广策略
PART4:推盘策略
PART1:市场定位
、市场分析
1、截至5月底,郑州市08年房地产市场供应量和需求量逐月缓慢上升,但与07
年相比有较大幅度下降,市场萎缩严重。
2、,消费者持币待购,观望气息浓厚。
3、市场竞争愈加激烈,市场开始出现“促销”、“优惠”等变相打折。
4、供求关系是衡量市场的唯一标准。远观市场未来,强大的需求量仍然摆在眼
前。此阶段市场变化,是与市场的不成熟有直接关系,只是阶段性的震荡,
未来消费者需求更加理性,房地产行业也将理性发展。
、郑州别墅市场分析
一、东部别墅区
1、代表项目
东方金典/联盟新城/中凯铂宫
东方金典
联盟新城
中凯铂宫
2、特点分析
供给减少,多数为数年以上消化期楼盘
本区域别墅项目多数已经过两年以上消化期,供给量有限。受土地供给制约,未
来基本无新盘供应,只有个别楼盘的新一期待售(如联盟新城四期,)
以第一居所为主,多数楼盘居住价值高于投资价值
本区域别墅项目开发较早,东方金典、专家花园、英协花园等早期别墅项目主要
为满足居住需求,最近两年开发的别墅项目中凯铂宫、联盟新城也由于独特的景
观资源和区位优势,选择居住的客户远远多于投资客户。
因此,本区域别墅与本项目不构成直接竞争
二、北区别墅区
1、代表项目
思念果岭山水/大河龙城3期/甲六院
思念果岭山水
大河龙城3期
甲六院
项目名称
思念果岭山水
大河龙城
中原桂冠
盈家水岸
甲六院
位置
江山路与西山路交汇处
郑州迎宾路10号
花园路与英才路交叉口西500米
花园北路东,贾鲁河北岸
迎宾路南,花园路东
总占地面积
5400亩
325亩
130亩
110亩
82亩
容积率
1
绿化率
68%
53%
40%
50%
建筑风格
欧陆建筑
欧式
欧式
意大利
欧式
产品类型
独栋、联排、花园洋房
双拼别墅、联排TOWN-HOUSE、宽景HOUSE
多层叠加
联排叠加
独栋
户型
240-260/59-150/215-3
㎡,联排275-287㎡,叠加159-219㎡
多层面积90-150㎡,叠加面积150-230㎡
200-300
550-650
价格
洋房:4300元联排8500元,独栋12000元/平米
联排:8500元./平米,叠加1-2F7000元/平米3-4F6500元/平米
叠加:3000-3800元/平米
/
11000-12000元/平米
物业费用
/
景观
黄河生态景观
4000平方米的大型人工湖泊
高森林覆盖路和植物景观
贾鲁河天然水景
/
2、特点分析
濒临黄河湿地,自然资源较好
道路四通八达,交通较好
供给减少,多数为数年以上消化期楼盘
本区域别墅项目多数已经过两年以上消化期,供给量有限。受土地供给制约,只
有个别新项目代售(如大河龙城3期,甲六院)
以第二居所为主,与本项目不构成直接竞争
本区域受到消费者的认可,良好的环境和交通优势使本区域别墅项目满足第
二居住功能,经济型别墅较少
三、龙湖别墅区
1、代表项目
龙泊圣地/正商项目
龙泊圣地
正商项目
项目
龙泊圣地
开发商
居易国际
地段
郑州东南龙湖镇大学城(升达大学东侧)
开发规模
5000亩
建筑风格
现代风格和古典主义风格结合
产品
独栋、双拼、联排别墅、洋房
户型
130—180平米的联排,45—135平米的花园洋房
均价
4000—9000元/平米
小区配套
龙泊会所、龙泊山庄、水上高尔夫、码头、水上运动中心、水上乐园、星级酒店,儿童乐园,钓鱼岛
周边配套
新郑第三人民医院、龙湖邮政所、升达、中原工学院等八所高校、河南省外国语实验中学、农业银行、建设银行等
优势
劣势
优势:千亩天然湖泊,千亩森林资源;
劣势:社区质感差
2、特点分析
濒临千亩龙湖,自然资源较好,不可复制
供给量大,新项目面世较多
本区域土地资源丰富,人文厚重,别墅项目层出不穷,除已开发的龙泊圣地外,
还有林溪湾、正商项目等别墅项目即将面世。
实力开发商进