文档介绍：2010年11月12日昆山东新街项目营销策划报告
东新街项目营销策划报告
20101>.
目录
第一部:豪宅篇
PART1 项目解析
PART2 客户定位
PART3 项目策略
PART4 营销推广
第二部:商业篇
第一部:豪宅篇
从此以后。昆山的豪宅只有两种
一种是中央华府,另一种是非中央华府的
PART 1、项目分析。
按事物的本来面目去认识它
按事物的应有面目去创造它
--帕特里克·格迪斯
昆山市板块划分图
城市功能
青
阳
路
昆太路
大
西
门
大
街
小
虞
河
路
城
西
板
块
城
东
板
块
城南板块
城中板块
城北板块
柏
庐
路
339省道
萧林路
长
江
路
昆
北
公
路
虹
祺
路
江
浦
路
昆山市区位规划主轴
生态休闲
高档住宅
商务中心
政务中心
城东
城西
城北
交通枢纽
企业、居住
配套完善
成熟社区
城南
城中
商业居住行政
城市功能
本案
城市滨水景观带——娄江
黄河路美食一条街
市政府
大润发
人民路商圈
前进路
柏庐路
从昆山城市版图,看项目位置。
项目基本指标
项目位置:
东新街、珠江路交叉口,占地50亩。
具体指标:
容积率:,绿化率30%,建筑率:35%
商住项目,40%商业,60%住宅。
总建筑面积:
商业面积:
住宅面积:约5万方
项目初步印象:
昆山市中心
约8万方高尚商住区
项目产品形态考虑:
商铺+高层
项目核心价值初探:
市区之星
傲视昆山
地段,地段,还是地段! —李嘉诚
毫无疑问
此前的昆山和此后的昆山
很难再有能跟本案地段再相媲美的项目了。
昆山城市动脉——前进路
前进路是昆山的政经焦点,集中了党政中心、外商投资中心、公检法、造币厂、银行、展览中心、图书馆、大剧院及医疗、教育、生活和休闲等重要建筑群。
地段价值,密码解读:
娄江,昆山城市奢华滨河景观带
娄江,人们赞誉她为昆山城的母亲河。据《昆山县志》记载,昆山于秦代(公元前221年—前207年)始建县,名娄县,“以娄江得名”。娄县这个名称在古代沿用了700多年。公元507年,改名信义县。南北朝的大同初年(公元535后或536年),才更名为昆山县。由此可见,昆山的形成,与娄江息息相关。
娄江,源于太湖,横贯昆山城区,东接浏河入长江。现在的娄江已成为昆山的城市名片,一条水景相连、碧水绕城的景观河。
交通:交通利器,通达世界。
轻轨+高铁:
沪宁城际轻轨昆山站。沪宁城际轻轨、京沪高速铁路昆山站并为一站,位于黄山路与创业路交叉口南侧,与正在建设中的既有铁路昆山站南站屋遥相呼应。京沪高速铁路昆山站旅客用房面积约为6000平方米,按2台6线的标准设置,预计2012年建成通车。
火车+汽车:
老火车站+新客站。
在轨道交通所影响的产业中,房地产领先于其他产业的发展,具有先行者的意义:
首先,周边土地利用布局与轨道交通的相互协调。既保证城市空间资源的有序增长,实现土地功能的重组和空间结构的优化作用,又保证轨道交通沿线的运营客流,使轨道周边的交通组织变得有序,实现轨道交通长远的社会经济效益。
其次,交通导向开发,轨道交通建设计划与土地开发计划协调。传统“地段”概念随着轨道交通的延伸而发生变化,轨道交通不仅延伸了城市的边界,改变了传统房地产市场的格局,其产生的大量人流、物流、资金流,为区域经济提供了新的发展机会。
再次,对站点周围地区实施较高强度的开发,站点周围集公共交通枢纽、住宅、商业和娱乐设施为一体。在沿线适宜的地方开发商业网点和大型开发项目,如大型房地产社区、大型娱乐园、大型比赛场馆、大型综合超市等,从而提高该区域居住、商业、服务以及旅游等产业的经济效益。
轨道交通在房地产开发中就像一根“点金棒”,其所过之处物业价格应声而涨,轨道沿线住宅物业与非沿线住宅物业的差价一般在25%至30%之间。上海物业走势与轨道交通结合得相当紧密,以2003年11月26日开通的轨道交通5号线为例,在年初该路线银都路站附近的好世凤凰城的价格仅仅为3700元/平方米,但在年底时却已经达到了5600元/平方米,一年的涨幅高达51%。在莘庄区域里,自地铁一号线1993年投入使用的前后3年里,地铁周边1公里范围内商品住宅价格提升了2—3倍。
事实说明,在影响土地价格诸多因素中,轨道交通对地价的提升最为明显,远远大于对绿化、服务业、文化教育以及其他相关的配套设施所带来的改变。
轻轨高铁带给房地产的变革意义:
做主市中心 10分钟私享城市风华
商