文档介绍：2010年3月大连亿达地产东沟项目二次沟通报告
浮华城市中的大地艺术品
亿达地产东沟项目二次沟通报告
2010年3月24日
[壹] 读城——项目价值分析
[贰] 明鉴——大盘案例解读
[叁] 王道——项目市场定位
[肆] 定鼎——营销启动策略
报告结构CONTENTS
核心前置
价值:容积率差异&亿达品牌
问题:配套现状VS第一居所、资源VS别墅启动
策略:系统性创新形成产品突破
产品:基于慢城体验的场所社会
营销:一个中心、两道三点、四件事保障项目成功
读城
从城市视角解读项目价值
从项目看城市格局:中心在东,居住向西
从项目看市场机会:群雄并起,各出奇兵
从项目看产品自身:中间定位,填补空白
——核心观点——
五点一线、全域城市化、5000亿基建
城市地位上升,大连发展大跃进
以想象力来看大连,从大盘成长性看项目
东北经济圈
环渤海经济圈
长三角经济圈
台海经济圈
珠三角经济圈
成渝经济圈
从南到北
从东向西
①历界中央政府的战略倾斜,奠定了深圳、浦东经济奇迹的基础,在从南到北的国家发展战略下,大连的城市未来得以确立。
②以装备制造、重化工为主体的东北经济将和以消费品制造为主体的南方经济互补,完成中国产业结构升级,成为中国经济新增长极。
③大连环渤海-东三省两圈结合的独特区位,是现任与继任中央政府战略部署的重心,将迎来15年的高速发展。
①从项目看城市格局:中心在东,居住向西
大连地产的三次机会:滨海带打造、旧城改造、城区间隙填充
中山
西岗
沙河口
甘井子
开发区
金州
振连路
振兴路
海底隧道
瓦房店
普兰店
旅顺口
庄河
旅顺北路
旅顺中路
旅顺南路
滨海
滨海
滨海
滨海
老城
填充
填充
填充
填充
胜利广场
人民广场
人民路
商务中心
商业中心
行政中心
东港改造
主城中心重塑
中心在东,居住向西
09年开发商投资信心开始回归,土地市场表现为一改08年集中成交的现象,09年成交时间相对紧凑。
上半年成交量相比于下半年明显不足,主要是由于商品房市场上半年销售全面回暖,开发商开始在下半年抓紧时间囤地。另外,受土地供应计划影响,土地放量也基本于下半年开始释放。
113>.55
3014
2666
楼面价(元/㎡)
6892
6788
地价(元/㎡)
成交金总金额(亿元)
同比指数(%)
09年
08年
指标
受成交量影响,,涨幅明显。
从地价看, 09年大连市土地单价基本保持平稳。但由于容积率的提高,楼面价则出现了明显的上涨迹象,,达到3014元/平方米。
-
容积率变化
成交建筑面积(万㎡)
成交占地面积(万㎡)
同比指数(%)
09年
08年
大连市内四区指标
-%
容积率变化
%
成交建筑面积(万㎡)
%
成交占地面积(万㎡)
同比指数(%)
09年
08年
整体指标
随着房地产市场的全面回暖,投资商信心开始回归。体现于一级市场表现为,成交量爆发性增长。(占地面积),%。%,。
另外,受市场环境影响,政府为加强开发商投资信心,09年放出大量优质地块。
一级市场表现
②从项目看市场机会:群雄并起,各出奇兵
2009年大连市市内四区商品房整体成交分析:
量:09年4月迎来市场小阳春,结束长达一年多的低迷市场走势,合计2009年市内四区成交52039套房源,相比2008年成交25200套,%
价:自09年2月市内四区成交均价达一年来新低之后,价格稳步上升,市场持续增长走势,/㎡,同比2008年7745元/㎡,%。但就目前市场价格走势潜力来看,市内四区的商品房价格仍将保持继续上升趋势;
09年3月后市场回暖,市场需求活跃,价格走高、成交平稳回升;,临近年底由于政策优惠临近终止,部分恐慌性购买导致均价再次大幅度上涨。
大连市区域
二级市场表现
05—09年二手房成交情况
08年—09每月成交情况