文档介绍：2010年7月25日普兰店市金海湾项目营销推广报告
金海湾项目营销推广报告
大连好房子房地产策划机构
2010年7月25日
??推广原则
??阶段推广
??推广费用
??入市时机
??价格定位
??销售控制
??销售模式
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营销主线
??推广思路
销售策略
推广策略
营销组合
体验式营销
圈子营销
媒体营销
事件营销
金海湾项目在营销过程中通过多种营销方式,在不同的营销阶段,
使用不同的营销组合。
事件营销:巩固项目原有市场形象,增强市场影响力。
媒体营销:短时间内迅速形成和扩大市场影响力及知名度。
圈子营销:在同一群体形成影响力,是效率最高的的宣传方式。
体验式营销:让客户切切实实地体验到产品的品质、细节。
软文广告
网络广告
售点POP
夹报
派单
楼书
路牌灯箱
车体广告
报纸广告
新媒体/公园椅广告
本案
因为普兰店市区面积相对较小,人流集中,所以本案的在媒体方面应注重户外媒体的投放,如路牌、车体广告、灯箱等。
推广媒介
项目分析
Strength优势分析
Weakness劣势分析
S1、先天可开发素质较好,土地平整;
S2、空气清新,环境好;
S3、天然水景优势,提升项目品质;
S4、项目规划产品较周边区域产品总价低,竞争优势明显;
S5、周边建筑遮挡较少,有利项目整体采光;
s5、一期开发良好的口碑;
S6、开发商开发经验丰富,品牌知名度较高。
W1、临近主干道,部分临街住宅将受到噪音干扰;
W2、区域交通较差,出行不够便利;
W3、地块周边多为厂房,居住氛围不够浓厚;
W4、基础配套设施极不完善,生活便利性不强;
W5、御景湾对本项目的影响。
Opportunity机会分析
Threat威胁分析
O1、海湾新区规划前景看好;
O2、新城区建设快速推进,企业单位激增,住宅消费上升;
O3、外来人群的需求份额持续走高,给项目带来更多的市场空间;
O4、随着区域的深入开发,住宅项目增多,居住氛围将逐渐上升;
05、未来区域人口的增加,有利于项目销售;
06、普兰店房地产市场的快速发展,为投资客提供了较高的投资回报率;
T1、普兰店新区区域规划建设,房地产升温带来的具大供应量
T2、目前国家抑制投资的宏观导向,形成的连带影响带来的威胁;
T3、同区域大体量地产项目纷纷上马,对项目客群有一定的分流。
项目SWOT分析
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我们的目标客户
2010年以前,普兰店购房客户相对较单一,主要以本地客户及周边村镇客户为主,随着大连房价的逐级升高,普兰店未来规划的经济发展,部分投资者已将目光投向普兰店市,但由于普兰店市项目宣传及引导性较弱,目前未打开外围市场。
普兰店本市及周边村镇居民
原住居民改善居住环境
周边村镇居民进城买房,为子女结婚或学习就
业等等
附近工业区职工为工作置业
大连地区客户
东北三省客户
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普兰店相对来说是非常感性的四线城市, 它的地产营销手段存在很大的操作空间, 而
且消费者容易受到广告和项目形象的左右,对于新鲜的炒做是比较认可的,这也就意
味着如果我们在未来的市场营销手段上做对文章的话势必会给市场带来一阵新风,同时
由于城市规模相对小,人口相对少,口碑传播亦非常重要;因此在推广策略上首先要树
立项目的品牌,这种品牌不单是来自开发商的背景和企业品牌,更重要的是在项目的包
装推广过程中,积累建立项目知名度和美誉度,吸引消费者,进而促进销售,同时对开
发商的品牌提升会有很大的帮助。
四期联动:把已开发的项目一期和未来将要开发的三期四期纳入整体,有利于项目的对
整体形象的推广。
主要营销思路及策略
主要营销思路出发点
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两个问题:
1、我们的房子是卖给谁的,谁是我们的目标客户
2、我们要创造和提供的是一种什么样的生活方式,或者说,我们的目标客户希望的是
一种什么样的生活方式。
所以,我们要给客户传达的概念是一种新的生活的开始,是我们对理想生活状态的展示;(这个新的生活包含两个方面:针对普市及周边居民,大连地区客户)
我们提出一个生活方式。
房子,是给人居住的。在遮风避雨的功能实现以后,人们更期望拥有一种崭新的生活方式,一种适合自己个性,标榜自己人生态度的生活。
以人为本,不光是要满足人们在物质上的需要,更多的是精神上的满足。对于客户而言,他买的是房子,但更重的是,房子带给他的某种期望。我们的项目就是要撩起他的购买欲望。
主要营销思路及策略
主要营销思路出发点
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定义客户群体
规划一个产品
倡导一种生活模式
确立一种市场地位
研究市场
形成一个