文档介绍：2010年8月北海鑫丰丽景二期推广策略提案
找准产品最核心的卖点
过去
一期步梯房销售的已接近尾声。
我们的过去、现在与未来
阻碍
转化购房者对高层的认知,最终突破阻碍实现二期形象提升及销售提升
完成整体销售的腾飞
1、国十条打击投资与投资性购房
2、北海打击传销,固有客源递减
3、项目优势未完全释放
现在
未来
要清除阻碍就必须找到解决以下三个问题的突破口
首先。如何提升项目的市场地位?
其次。如何向市场展示项目的核心值?
最后。如何挖掘客户资源?
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这一路我们是如何走过来的?
找到目标消费群的身份特征
回顾
来自于中国的大江南北,除本地固有客户外,50%都来自东三省
他(她)们……
一期客户以外地客户为主,且二次置业客户占主导,并具有一定的经济实力
主要分布区域:黑龙江、吉林、甘肃
一期推广回顾
1、从客户反馈来看, “5分钟生活圈”受到好评,后期推广可以延续使用
2、一期步梯房定位为“北海大道上的珍惜步梯房”,收到市场广泛认可
3、除去亲友介绍外,网络广告对其信息的接收占据了很大份额
4、前期整体媒体投放较少,项目曝光率较低
目前绝大多数客户不知道项目以及项目地址
后期推广应该加大推广力度与费用
当前市场背景
交易面积2月到5月均平稳增长,国十条出台后,由于惯性并不见下降。
政策调控得越来越紧,观望的状态加重,成交量随之下降,跌幅竟达50% 。
投资客赶紧抛售房产,使得成交面积上涨,而后观望人多使二手房市场冷淡。
电梯房工程进度
封顶推广
预计3#、4#、5#、6#封顶
12月份
封顶推广
1#、2#封顶
9月份
备注
工程进度
时间节点
二、项目优劣势分析(SWOT)
优势点:
1、北海大道边上,交通便利;2、位属大润发商业圈;3、金癸市场对面,生活配套齐全;
4、临近居民区,生活气息浓厚;5、1#、2#楼一线沿街商业价值高
劣势点:
1、市场认知度不够;2、电梯房特色不足
3、电梯房朝北户型通透性不够,客户意向
威胁点:
1、周边星海名城低价开盘,蓝海银湾一直保持比较低的价位,导致部分客户分流,加重对本项目的观望;
2、同时周边竞争楼盘在优惠幅度不变的情况下采用才抵房券充房款的形式吸引了部分客户;
3、1、2#楼一层为商铺,沿街,比较嘈杂,不宜居家。
机会点:
1、未来几年城市东拓,项目位于新城市中心,潜力巨大;
2、新汽车站即将投入使用,增加北海大道的车流量与人流量,届时会受到更多人的关注;
3、项目整体市场形象,暂不清晰,尚余很大的重塑空间。
SWOT分析结论
优势点:
充分突出项目的地段、交通优势,同时离海景大道很近,可以近
距离体验海,应以此做宣传
劣势点:
市场认知度不够,需加大广告投入电梯房特色不足,需突出建材设
备独到之处样板间装饰的重点房放在朝北户型
机遇点:
主攻新汽车站广告牌,增加关注
我们的价值在哪里?
梳理项目的价值体系
突破
园林设计
价值体系
建筑优势
规划设计
人性空间
建筑质量
配套
电梯房12层能看到海
巴厘岛主题园林、架空层休憩场所
居家市场、大型商场、教育设施
优秀的物业管理
交通优势
地段优势
城市区位
坐落北海形象大道、交通便利
未来城市中心、市政规划配套、5分钟能体验海
采光、朝向、通透、大转角飘窗/室内空间人性化/户户观景
档次、新颖、高档设备,如电梯、可视对讲、入户门、楼梯扶手等
优秀的施工技术与工艺
品质引领
建筑空间
配套物管
项目价值体系梳理
项目核心价值
海景:离大海不远,高层可观海
区域:位于未来新城中心
价值:城市东拓,升值无限。
生活:成熟配套,生活自由自在。
教育:幼儿园、小学、中学围绕左右,全程保障孩子成才
品质:匠心之作,建筑品质生活
核心价值体系
二期客户分析
关注问题:
(1)房价
大多客户了解到国内其他城市尤其是一线城
市房价下跌,因此对项目价格比较关注,询问是
否已下滑,而购买诚意不高。
(2)按揭问题
外地客户比较关心能否办理按揭手续。按揭
问题按照中国银行文件执行。
二期来访客户总结
分析:
1、客户选择电梯房,主要因为项目的地段优势和升值潜力
2、二期意向客户多数为外省客户,本地客户较少,可做挖掘
3、投资性客较多,而由于目前政策的影响,大部分投资客不敢下定或者观望房价
3、潜在客户分析
追求便捷的生活\房价跌了就买\买得起\有比较好的投资环境
消费心理
投资客私家车一族,自住则电动车或出租车为主
交通工具
职业不明显,生意人、投资客