文档介绍：2010年南昌中大紫都营销计划及销售策略提报
中大紫都2010年营销计划及销售策略提报
汇报提纲
第一部分 2009年房地产形势分析
第二部分中大紫都现状分析
第三部分 2010年销售目标
第四部分 2010年销售策略

第一部分 09年房地产政策及市场分析
宽松的货币政策是市场回暖的重要原因

今年以来,货币政策的主基调仍是适度宽松,在二套房贷政策方面,由年初的适度宽松,到逐渐严格遵守、严格执行,目前已有多家银行上调贷款利率或缩小利率浮动范围或严格执行二套房贷利率优惠。尤其是10月以来,由于忧虑部分优惠政策年底终止,想要赶政策“末班车”的购房者甚众。部分城市出现恐慌性购房行为。对此中央高度关注,连续开会出台相关政策,显示政府已在酝酿出手调控。根据以往房地产政策对市场影响的研究,货币信贷政策是房地产调控最有效的手段,但由于政策出台的滞后性,预计2010年我国货币政策仍然保持适度宽松的主基调,可能实行差异化的信贷政策,严格执行二套房贷政策,调整首付比例或将可能实施。
稳健的财政政策确保房产市场健康发展
2009年12月9日,国务院常务会议决定:个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年,表明中央对明年房地产市场采取
“有保有压”的政策。一方面,由于经济复苏的根基并不稳固,国家依然希望明年房地产业在扩内需中发挥重要作用,所以“其他住房消费政策继续实施”;另一方面,针对投资投机风潮过盛,房价增涨过快的现象,国家终止营业税优惠政策表明其抑制投机性需求的态度。至于契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收优惠政策后期也可能陆续取消。至于物业税的开征,由于涉及面广,可执行性还有待完善,因此短期内实行的可能性较小。
适度紧缩的土地政策有效抑制市场风险
在2008年宽松的土地政策影响下,各地高价地不断爆出,地方政府土地财政收入大幅增长。12月17日,国土部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限,原则上不超过一年;首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%。这一政策标志着宽松的土地政策已经终止,有利于土地市场的降温。在各项优惠措施的影响下,2009年房地产市场已全面回暖,开发商融资及资金压力基本都得到解决。预计未来中央在针对开发商资本市场融资及土地信贷方面将进一步收紧,这将有利于控制房地产信贷风险,抑制地价上涨。
09年南昌市场整体情况
2009年一季度,承接2008年第四季度的经济大衰退,全球经济继续探底,房地产市场却率先开始反弹。2009年中国经济从急跌到企稳回升,开始由衰退走向复苏,房地产行业从中起到了巨大的作用。
国家统计局公布的数据清晰地显示了今年楼市的升温趋势:1-6月,全方米,同比增长313>.7%;至7月,销售41755万平方米,%;至8月,销售49416万平方米,%;至9月,销售58371万平方米,%;至10月,销售66369万平方米,%。
据不完全统计,全年南昌市(含四县五区),非住宅面积成交约80万平米,其中南昌市住宅成交约419万平米,非住宅面积成交约70万平米,远超历年。
价格走势
2009年南昌房地产市场全年实现价格增长1338元/㎡,%。各主要版块均实现不同程度的上涨。%,为各板块之最。%,价格波动不大。
第二部分中大紫都现状分析
二期销售汇总
二期开盘至今,已销售818套,%,签合同812套,签合同率达99%,,。其中09年销售房源近395套,签约392套,,。
剩余房源分析
一期共12套,面积140-160之间,顶层复式楼
二期2套,面积约150,分布在顶层
以上可见剩余房源多为面积较大,总价较高,位置较差的房源
已成交客户分析1
区域
成交数量
比例
东湖区
76
6%
青山湖区
428
37%
西湖区
65
5%
青云谱区
332
29%
京东区
34
2%
红谷滩区
25
3%
昌北区
16
2%
外地
156
16%
以上可见客户来源周边较为集中,占总比例的66%
已成交客户分析2
以上可见客户职业群体集中在个体商业者和自由职业者
年龄段以中青年置业者居多
类型
公务员
教育
医疗
事业单位
金融
个体商业
房地产
自由职业
比例
10%
5%