文档介绍：2010年厦门禹洲·东方高尔夫项目全案营销报告
报告框架
2
市场分析
3
项目定位
4
总体策略
5
营销布局
1
项目禀赋
1
项目禀赋
2、本体分析
1、区域分析
项目概况
项目位置
马青路以北,东方高尔夫球场以南
占地面积
55982㎡
总建面积
89956 ㎡
建筑密度
30%
容积率
13>.61
绿地率
35%
物业类型
4栋塔式34F、2套独栋别墅、52套双拼别墅、51套联排别墅
别墅主力户型
293~413㎡
高层主力户型
83㎡两房、113-117㎡三房
区位价值
本案
城市近郊,交通便捷
靠山面海,景观优美
毗邻高尔夫球场,自然生态,高贵与生俱来
临近海沧新城、尽享城市繁华
高起点规划湾区,潜力无限
项目四至
本案
南面靠山、临路,东面、南面尽揽湖、海、高尔夫球场,西面紧临新阳大桥
规划方案简析
公寓
独栋别墅
联排、双拼别墅
总平
1、4层别墅,严格意义上不属于别墅,仅为类别墅。
2、整体密度偏高,缺乏高总价别墅应有之尊贵感与私密性。
3、建筑风格形式单一,建筑形式单调。
4、合理利用高差,塑造坡地别墅社区。
户型
1、私家电梯入户,亮点突出,但占公摊。
2、4层别墅,总面积大但单层面积小。
3、高层产品诉求经济型居家需求,空间舒适度欠佳。
项目禀赋
关键词:
近郊、靠山临海、高尔夫、泛别墅社区
2
市场分析
2、重点个案
1、别墅市场
远郊度假别墅:长泰、角美、招商港区、同安远郊、翔安远郊
近郊区域别墅:海沧、集美、同安近郊
城市中心区别墅:本岛
大厦门区域已形成远郊、近郊、市中心三类别墅市场格局
别墅总存量63万平,预计本案将在2011年推出,届时主要竞争项目有东方高尔夫四、五期、圣地亚哥、国贸金门湾等项目。
南太武高尔夫约1万平
2010年
2011年
东方高尔夫别墅四五期约2万平
盘龙海岸总建13万平
三季度
二季度
一季度
四季度
三季度
二季度
一季度
四季度
三季度
发现之旅 4万平
2012年
在售项目
约26万平米
待售项目
约37万平米
二季度
一季度
四季度<br
圣地亚哥约6万平
2013年
预计本案推出时间
本案总建8万平
大厦门别墅存量有限,本案销售期内同类型别墅市场竞争相对较少
物业分类
城市中心别墅
近郊区域别墅
远郊度假别墅
区位
城市中心,
住宅片区
城市群中心,
区域产业发达
旅游目的地,
著名旅游资源
代表项目
巴厘香墅、富贵门、爱琴海、益华皇府御园、盘龙海岸、国贸蓝海
东方高尔夫、圣地亚哥、星海湾百桥别墅
南太武高尔夫、嘉元亿景海岸、发现之旅、天颐香溪、丽水云天、国贸金门湾、
核心点
围绕地段或海景为核心
近郊优良区域环境背影下,塑造独立社区
度假社区营造为主
产品面积
500-600平
350-500平
200-350平
价格
-
2-3万/平
1-
客群
厦门富豪、闽西南向往中心城市
厦门顶级客户、闽西南客户在厦门第二居所、港澳台
厦门企业主,中高层
居住时间
长
中
短
置业目的
自住
自住或兼具投资
度假兼具投资
配套
主要享用中心区城市配套
中心配套为主,会所为辅
社区度假配套
本案
近郊别墅因稀缺自然环境、高品质、高性价比在大厦门别墅市场脱颖而出
近郊别墅的典型价值体系梳理发现,本案与近郊别墅在规划、产品方面尚存在差距
近郊别墅典型价值:
环境:自然、生态、海景、高尔夫等资源构成稀缺价值
规划:低密度、低容积率具备规划上先天优势
客群:自住为主的高端客群,私密感和享受都市繁华兼备;
产品:以350-500平为主,独栋居多;
价格:价格比肩市中心别墅,但性价比优于市中心别墅。
与近郊别墅的典型价值比较,本案部分指标尚存在差距。
位置
海沧马青路
规模
产品形式
独栋别墅:330-445平
公寓主力:131-154平三房,102-144两房
销售状况
别墅:,剩3套,总价1000-1400万/套
公寓价格:8500元/㎡
客群
别墅——高尔夫俱乐部会员、厦门企业主
公寓——港、澳、台侨胞,厦门私营业主、高层领导
项目概况
重点个案——东方高尔夫
本案