文档介绍：2010年廊坊市香河房地产市场调查分析
香河房地产市场调查分析
第一部分:城市概况分析
区位交通优势
香河县地理位置得天独厚,县境全长155公里,其中122公里与京津接壤,素有“京畿明珠”之美誉。距北京市区45公里,距首都国际机场60公里;距天津机场70公里;距天津新港110公里;距曹妃甸港180公里。新《北京城市总体规划》确定了“两轴、两带、多中心”的城市空间发展布局,中心人口和产业将在15年内实现东移,在东部的通州区规划建设70-90万人的新城,并预留百万人口规模的发展空间。届时香河到北京市新中心距离将缩短到15分钟车程。
香河县境内及周边有4条干线铁路,6条高速公路,4条国家级公路通过,京沈高速公路在县城北侧设有“河北第一出口”,京津轻轨铁路和第二条京津高速公路已经开始建设并在香河西侧通过。以香河为中心,500公里为半径的区域内百万人口以上的城市11座,总人口近2亿人,完全具备了国际上通行的“一小时工业区”的最佳条件。香河位于京津之间,便于整合资源,方便区域吸纳两地因产业升级转移的产业、资金、技术与人才。
产业优势
香河县产业基础雄厚,三大传统产业——家具制造业、纸制品包装业、金属制品业后续力强劲。另外,汽车配件业、纺织服装业、新型材料业、会展旅游业等新兴企业的迅速发展,加大了香河的就业人口数量,吸引多家国际知名企业到香河投资建厂,为香河的发展带来大量资金和人才,面向京津,借助第一城、家具城的规模和知名度,大力发展会展旅游和现代服务业,突出发展市场贸易、房地产、现代物流等第三产业。产业的成长对房地产市场的带动作用是两方面的,一方面培养了有能力的消费群体,另一方面能带动本地经济的发展,从而吸引更多的购房者。
完善的基础设施
供水: 水资源丰富,日供水能力达3万吨。
供电: 电力供应充足,拥有22万伏变电站1座,11万伏变电站3座,最高供电用量达到52万千伏安,实现了双电源供电,供电可靠率达到100%。
供热: 城区拥有5座供热站,供热入网面积158万平方米。
供气: 城区拥有百川、华森两家供气公司,日供气量11万立方米。
医疗: 设有人民医院、中医院、心脑血管医院、气管炎哮喘医院等医疗机构。
金融服务:拥有中国银行、工商银行、农业银行、建设银行、信用联社等金融机构,同时拥有具有担保、信贷功能的香河县华泰小额信贷行有限公司。
通讯: 全县程控电话装置容量达101>.5万门,电话普及率达33部/百人。
优越的自然环境
香河全境为沃野平原,河流密布,林网密布。全县环境优美,%;空气质量长年保持在二级以上;全境有潮白河、北运河、青龙湾河、引泃入潮河4条长年有水的较大河流通过。县域全部通过ISO14001环境管理体系认证。
安定的社会环境
香河政治稳定,社会安定,民风淳朴,社会和谐。香河先后两次荣获四年一度的“全安香河”的良好形象深入人心。
区域市场小结:
功能:区域正处于发展起步阶段,城市功能从单一向综合多元化发展;
经济:城市经济虽然目前发展起点较低,但总体增长速度较快;
消费:人民生活逐步改善,但消费习惯仍趋于保守;
产业:目前以香河的家具产业与加工产业为主;
高端人群:区域地缘型高端人群总量在20000万左右,具备一定购买基数;
城市发展起步阶段,虽然具备一定影响力和知名度,现阶段仍以自身发展为主,未来能否出现跨越式发展,主要还是取决于京津两大都市的辐射及自身规划的完善。
第二部分:区域房地产市场分析
一、区域市场现状
1、区域市场特点
距北京45公里的香河,几年前,在北京人心中是个便宜家具集散地。随着北京四环内期房均价突破3万元/平米,北京楼市的“主战场”开始向五至七环偏移。香河5000元/平米左右的均价,吸引着在京白领和养老一族的关注。现在,万科、绿地、万通等国内品牌房地产企业纷纷进驻,使得香河一举成为置业热地的风向标。
作为特大城市的近郊县,必定受到北京市房价的影响,大城市的人口布局外溢会使购房者进入郊县,提升了当地的房地产价格,并且吸引了众多的知名开发商的加入。香河的房价已经远远背离了本地人的工资水平,在平均年收入仅为2万元的县城里,每平方米5000多元的房子成为了一种奢侈品。从满足本地人的自住来看,香河的房地产开发早已是一种供过于求的局面。
在北京工作的一些人成为香河购房者的中坚力量,目前在香河,超过一半的购房者来自北京。在香河购房的北京人(包含在北京工作的外地人),有一部分是对北京的高房价望尘莫及,首次购房的年轻人;也有厌烦了大城市的“蜗居”状态,欲购大房子的二次购房者;还有的是在香河买房养老,或者给父母养老;但更多的是房产投资者。香河县不仅要承接京津等地的人口转移,更重要的是承接其产业转移,