文档介绍：2010年瓦房店市瑞安新城营销计划书
瑞安新城二零壹零年度营销计划书
(第一季度)
瑞安新城项目组
二零壹零年元月
〈第一部分〉零九销售总结
(数据统计截止于06>91>.)
市场研究(针对瓦房店)
(1)市场趋势研究
土地放量:09年瓦市土地放量集中且偏大,主要放量区域集中在新城区(西口区),其次是老城区(岗店区)2大区域。
待售商品房面积:由于09年的土地放量集中于新城区,待售商品房面积突增,约百万平的待售面积;老城区约62万平的待售,区域竞争激烈。
待售商品房面积
区域
新城区
老城区
其他
水岸
花都
深长城
项目
长兴
花园
凤凰城
昌盛经典
财富旺座
圣嘉美地
隆成一品
瑞安新城
翰林项目
区域
待售面积(万)
7
10
30
40
5
35
17
10
15
总计
62万平
共计
住宅商品价格走势:
09年瓦市商品房市场的价格总体上基本保持在较为稳定的态势,呈缓慢减速增长,同时对国内房地产市场的冲击影响反应相对滞后。
价格分布,高价区集中在新城区和城中心,中低的价区集中在岗店和瓦轴区,高价区的均价高于中低价区约至少500元/平。
价格走势,09上半年,市场处于减速上升阶段,市场价格略有小幅攀涨,涨幅在50-100元/平;下半年,受外区域不良市场环境的影响,至11月前价格基本维持不变,随着经济危机的加重,11月房地产市场出现整体销售瓶颈。
随即,市场出现局部的价格战,降幅在1000元/平。如
EG,都市阳光推出特价房1890元/平起价,2月销售30余套,现于不足20套;
EG,润丰家园整体均价下调1000元/平(调价后均价3000元/平),封盘;
EG,鸿富家园推出特价房10套(抵债),1400元/平,全部售罄。
说明:低价促销受用于低端产品使用者的少数低端客群。
瓦市住宅价格走势
住宅商品销化情况
全年消化量情况约1500套,总交易面积约11万平左右。
主要项目的消化情况
区
域
项目
占地
建筑
面积
推出
面积
均价
08消化
套数
总体消化率
(推出量)
10年市场投放量
新
城
区
都市阳光
18万
27万
27万
3000元/平
240套
90%以上
基本售罄
世纪华府
2万
3700元/平
4套
1%
圣嘉美地
8万
约10万
6万
3100元/平(1)
3300元/平(2)
320套
99%(1)
36%(2)
鸿福家园
5万
10万
3万
2700-2800元/平
100套
20%
老
城
区
隆成一品
5万
3200元/平
50套
77%
7万--9万(六中东侧)
瑞安新城
8万
21万
2800元/平
166套
%
说明:年消化量相比往年大幅下降,往年在5-6万平/项目,09年2万平左右/项目,全年瓦市消化量约在8-10万平。
(2)市场竞争研究
竞争格局:仍呈现两大竞争格局:新城区和老城区为主,其次是城市中心区域和城北瓦轴区
发展趋势:新城区仍是价格标杆,并在近1-2年内仍然保持价格领袖地位;老城区跟随新城区同比增长,性价比较高,具有较强的竞争力;城市中心板块呈现疲态,上涨空间进入瓶颈期,随着新城区的日益成熟以及城市交通和商业的发展,未来几年内将逐渐退出高端市场的区域竞争;城北区域因工业环境限制,将成为中低端的大型居住群。
竞争项目
目前,依据市场竞争现状,我们选取三类竞争项目,进行研究分析:
项目
竞争类型
10年营销计划
项目评价
优势
劣势
深
长
城
市场领袖
-新城区项目
价格战为主导
力推世纪华府项目,低价消化1/2期剩余房源,1890元起价
推广:户外展示+转介绍促销送现金+低价促销