文档介绍：2011年11月杭州青山湖项目前期工作总结汇报
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青山湖项目前期工作总结汇报
2011-11
临安中天房地产开发有限公司
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壹
市场研究结论回顾
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市场研究结论
土地规划利用方向
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物业类型开发方向:“高层+排屋别墅”、做足容积率,可最大化实现经济效益,兼具市场可行性,为最优开发方向;
物业类型空间分布:物业类型空间分布采用下图方向最为合理,同时经初步测算,也具备技术上的可操作性。
1
2
3
高层公寓
排屋
别墅
高层
公寓
学校
人才公寓
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配套体系:
四星级酒店+社区商业/会所+学校。
市场研究结论
配套开发策略
多元化、多层级的配套体系,
打造复合型宜居品质大盘。
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市场研究结论
配套开发策略
本案
越秀
项目
越秀商业综合体,含一栋160米高的超高层公建,为板块地标,片区有望成为杭州区域副中心。
一级公共型配套:
越秀商业综合体:青山湖科技城中心,毗邻本案,可充分依托;
本案四星级酒店:本案标杆性公建配套,靠科技大道设置,随着片区发展的日渐成熟,开发价值将日益凸显;
学校:策略设想为——依托现状小学,引入公助民办的合作模式,提升学校的硬软件水平,成为项目一大驱动卖点。
高层公寓
排屋
别墅
高层
公寓
学校
人才公寓
四星级酒店
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高层公寓
排屋
别墅
高层
公寓
学校
人才公寓
酒店+集中商业
市场研究结论
配套开发策略
二级社区型配套:
社区中心商业:考虑到本案毗邻越秀大型公建体,过高的商业能级定位容易面临开发风险亦缺乏必要,因此商业的能级定位为社区中心型商业,体量控制在5000-6000平方左右,安排在南侧主入口处,与四星级酒店配套形成互动效应;
三级组团型配套:
组团生活会所:考虑到本案开发规模大,且各组团定位层级有一定差异,从方便分区管理及便利业主生活角度考虑,建议在各组团设置一个便利性生活会所,形成多元化、多层级的完善配套体系。
上图为本案配套体系空间位置分布示意图;
粉色圆点部分为生活会所位置示意。
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开发周期:结合板块过往楼盘的开发进展及对板块未来发展阶段的预判,同时考虑到本案自身的规模及产品特征,预计本案的开发周期为5-7年,即2012-2017年或2012-2019年。
开发时序:根据板块当前的阶段特征及未来发展的演变特征,建议本案采用先排屋别墅(二居型)、后高层公寓(一居型)的开发时序,即:
先从板块传统产品(排屋别墅)入手,先行打造排屋别墅,预期开发周期为2012-2015年;
待板块一居氛围逐渐成型,市政配套体系逐渐明朗时(预计为2015年后),再行启动公寓产品及四星级酒店开发,预计开发周期为2015-2017或2015-2019年。
市场研究结论
开发周期及时序
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市场研究结论
首期开发时序及策略
一期开发用地:约XX亩,联排;
开发时期:2012-2013年;
实景样板展示区:约XX亩,联排;
开发时期:2012年;
二期开发用地:约XX亩,联排;
开发时期:2013-2014年;
三期开发用地:约XX亩,独栋别墅;
开发时期:2015-2016年;
社区景观大道展示段:约400米;
开发时期:2012年。
临建高尔夫练习场:为目标用地,先期考虑向政府租用;
开发时期:2012年;
现场临建销售展示中心;
开发时期:2012年。
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市场研究结论
项目产品定位
前提说明:
考虑本案预计开发周期较长,在中后期产品(高层公寓)启动时(预计
2015年后),房地产总体形势、板块发展特征、行业开发水平及流行
趋势、客户产品细节偏好都可能发生较大的变化。因此,立足于当前市
场特征对中后期产品作出产品建议,可操作性不大。因此当前阶段,我
们根据开发时序结论,重点针对首期开发的排屋别墅产品予以定位建议,
对中后期开发的公寓产品,则只进行框架性建议1>.
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首期产品定位原则:在控制户型产权面积(目的在控制总价)的基础上进行产品创新和品质塑造。
经过深入的市场研究发现,中低总价(300-500万)、中高品质的特色排屋别墅产品面临良好的市场机会(需求旺,供应少)。因此产品设计的关键在于:在控制户型产权面积的基础上进行产品创新和品质塑造。
Botique产品理念:
简约、精致、个性化,满足精英阶层的品质需求
市场研究结论
首期产品定位
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核心设计理念:抓大放小,近人尺度,
天宽地阔,度假风情
抓大放小:地上建筑的户型设计抓住核心功能,舍弃非必要功能,打造功能简约实用的经典三房或四房产品(对当下主流的三口或四口之