文档介绍：合富佛山万科城市场营销推广攻略
G3市场营销推广攻略
世界的海阔
海阔的视界
本案核心内容
论剑:豪宅市场竞争判研
——项目竞争地位、突破方向
壹
贰
寻剑:市场客户细分判研
——项目目标客户群体细分
叁
亮剑:新世代城市豪宅革命
——项目产品概念核心价值体系
Contents
肆
舞剑:以颠覆营销未来
——项目推广亮点行动攻略
豪宅区客户细分判研
贰
——项目目标客户群细分研究
寻剑
16>95万
总价范围
100套
260㎡
洋房
(按7500元/㎡)
套数
面积
物业类型
1、项目产品比例概况
200万元/套的产品,接近联排别墅的居中单位价格
目标客户突破口在哪里?
G3高层置业客户六个主要区域来源
罗村
旧城区
南庄
张槎
澜石
南庄本地高端客户
城南换楼、群居需求江景置业
镇区高端客户就近置业
外来高端新移民
职业地产投资者
乐从
石湾
城南
项目目标客户区域来源分析
南庄本地高端客户
追捧品牌规模项目,准现楼更受欢迎,需求面积偏大户型,重视超向问题,要求项目整体档次高,地段优势明显
需求特征
随着示范区展示作用的江景效果,这类以改善居住环境为目的的置业客户所占整体比例将会有增加。
发展趋势
这部分客户以南庄本地为主的企业主和企业高管,他们具备比较高的居住享受,但对居住需求并不急切,只要有适合心意、价格还可接受的就一定会买。但对江景的冲动并不大,反而更注重产品的朝向问题,南北向单位最为适宜居住作为参考标准。
心态剖析
这部分家庭经济基础一般都比较好,拥有相当程度的可支配收入。
购买能力
生活社交圈子广阔,朋友间交往频繁,出门一般有车代步,生活态度追求舒适,与家人和谐相处。
生活形态
家庭结构比较多元化,有父母及儿女三代同堂;
家庭结构
职业构成单一化,主要为周边镇区私企业主、企业高级管理人员等
主要职业构成
南庄本地高端客户
来源区域
城南换楼客户
重要需求点为子女婚房、亲朋群居,需求产品有创新,拥有稀缺自然资源,能提高改善本身生活水平,更注重社区的生活文化及和谐的邻里关系。
需求特征
随着宣传推广的的逐步渗透,这类以改善居住环境为目的的置业客户所占整体比例预期将会上升
发展趋势
从城南片区发展的历程来看,这部分群体大多数在政府及行政事业单位工作,或者是周边镇区私企业主、老板及个体私营主家庭或子女入城置业,他们具备比较高的居住享受追求的观念,把房产的更新环代看作是人生的必经阶段,只要经济基础尚可的情况下,每过2-4年就会购置新居,旧房用作出租或转卖。此外,他们重视下一代教育,比较容易接受新事物
心态剖析
这部分家庭经济基础一般都比较好,拥有相当程度的可支配收入。
购买能力
生活社交圈子广阔,朋友间交往频繁,出门一般有车代步,生活态度追求休闲、舒适,与家人和谐相处。
生活形态
家庭结构比较多元化,有父母及儿女三代同堂、新婚夫妻以与孩子居;
家庭结构
职业构成多样,主要为周边镇区私企业主、企业高级管理人员、专业人士,中高级公务员等
主要职业构成
城南的早期开发项目,同济路以南,季华路五路及绿景路沿线区域、湖景路沿线项目,碧桂花城
来源区域
城南板块自1992年发展至2007年约新增住户70000户,
另外,碧桂花城约3000户,主要业主原区域来源为南海、禅城。
城南现住户有明显的小范围灯塔作用,其口碑传播是佛山传统圈层营销的主要形式。
2007年前城南区域居住户数
以上户数统计方法:地段内6层或6层以上住宅,而6层以下的住宅或原来农村内自建房不在统计范畴;2004年未入住新建小区不在统计范畴;商铺、写字楼也不在统计范畴。(数据来源:合富置业)
镇区高端客户就近置业
追捧品牌规模项目,准现楼更受欢迎,需求面积偏大户型,要求项目整体档次高,自然环境、产品朝向、地段优势明显
需求特征
澜石、石湾、张槎、西樵等附近富裕镇街
来源区域
随着品牌发展上直接进入富裕镇区后,镇街城市建设日渐见效,预期该类客户所占成交客户比例会有所增加
发展趋势
该部分客户会因应自己工作区域就近选择置业,并对需求面积及产品形态都会选择最好的,并且会带动周边好友联合购买,有明显小圈子范围内的随众群居心理。
心态剖析
家庭收入比较高的水平,而且比较稳定,或者家庭财富积累比较丰厚,对价格敏感度比较弱
购买能力
多数拥有一辆或多辆私家车,注重生活质量,要求更宽松、舒适、私秘的生活空间,向往城市里的生活,注重子女教育,多数会送子女出国求学,重视群体关系。
生活形态
家庭结构比较传统,一般是三口之家,也有可能与父母同住,三代同堂,家庭人数3——5人
家庭