文档介绍：贵阳中天会展城商业业态定位思考
贵阳中天会展城商业业态定位思考
项目所处的位置分析——
贵阳新城中心区、 CBD中央商务区
政府支持
企业操作
社会参与
项目发展的机会分析——
CBD中央商务区
购物中心的建设
办公入驻
住宅入驻
交通便利
配套完善
项目发展定位的基本原则——
1、战略思维
2、战略眼光
3、前瞻意识
当前流行快时尚——新城控股常州吴悦广场项目
完全没有任何奢侈品影子的快时尚定位
当前流行快时尚——万达广场项目
只有丝芙兰带有部分化妆品高端品牌
当前流行快时尚——龙湖商业项目
只有部分汽车名表类高端品牌
快时尚创造的吸钱神话------
创造服装行业从设计到上架只要十五天的记录
快时尚的发展危机——
奢侈品是永不落寞的潮流——北京新光天地
奢侈品是永不落寞的潮流——杭州大厦购物中心
奢侈品是永不落寞的潮流——深圳华润万象城
杭州华润万象城——快时尚和奢侈品的集群
奢侈品是永不落寞的潮流——杭州万象城
杭州华润万象城——快时尚和奢侈品的集群
奢侈品是永不落寞的潮流——杭州万象城
杭州华润万象城——快时尚和奢侈品的集群
奢侈品是永不落寞的潮流——杭州万象城
杭州华润万象城——快时尚和奢侈品的集群
奢侈品是永不落寞的潮流——杭州万象城
杭州华润万象城——快时尚和奢侈品的集群
奢侈品创造的吸钱神话
2011年购物中心单店营收总额排名——
第一名:北京新光天地,
第二名:杭州大厦购物中心,年营收总额60亿元;
第三名:深圳华润万象城,年营收总额52亿元。
年营收总额
65亿元
40个万千百货68>9亿元
项目运营实际——万达的实际经营情况,单一快时尚+核心店做轻了购物中心的档次,同质化严重不利于竞争------
2011年万达广场经营情况与目标对比
49个
万达广场
经营建筑面积
906万平方米
全年租金总收入
341>.6亿
平均月租金
31元/平方米
=1元/平方米/天
万达营运目标
目标远远没有能够达到
从杭州华润万象城的业态定位既有快时尚又有奢侈品的组合成果看,纯粹的快时尚对于项目后续营运的客群档次提升是不利的,永不落寞的潮流——奢侈品或轻奢侈品依然是购物中心稳健持续经营的保障。随着高消费人群的日益年轻化及奢侈品产品的客群针对性细分的变化,购物中心应该注重奢侈品和轻奢侈品的引进,以保证后续经营的品牌形象和档次及综合影响力。
商业物业没有固定的价格,只有价值,不同时点上的价值决定不同时点上的价格,而价值是通过经营获利能力决定的,因此,商业定位应选最合适的,最能彰显和实现商业价值的,而且对永续经营的品牌形象和影响力支撑有用的。
以华润万象城为例
2011年营收52亿,按照25%扣点计算毛收入13亿元,,月每平米带来毛收入576元,扣除管理费及宣传推广等费用76元,实际每平米每月带来纯收入500元。按照评估学原理,万象城商业物业估价为10万/平米,物业总值188亿元。可以进资本市场进行融资等,同时客观的现金流是企业永续发展的重要保障。
因此,业态组合和营运至关重要------
项目定位发展目标——
1、金阳