文档介绍：天士力淮安项目市场调研及定位报告
天士力淮安项目市场调研及定位报告
瑞尔特房地产顾问机构 2010年6月
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目录
第一部分市场调查研究
第二部分项目定位及规划设想
PART 1 城市投资环境分析
PART 2 城市房地产市场分析
PART 3 区域房地产市场分析
PART 1 地块分析及运营思路
PART 2 项目定位
PART 3 规划设想
第三部分项目开发模拟
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第一部分市场调查研究
城市投资环境分析
PART 1
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淮安位于长三角和淮海两大经济圈,地理区位优越。
下辖清河、清浦、淮阴、楚州4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县。
淮安市地处江苏省北部中心地域,面积10072 平方公里,人口524万。市区建成区面积80平方公里,人口83万。
一、城市解读
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一、城市解读
清浦新城——淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心
高档居住区
商务办公区
生活配套区
生态休闲区
综合商贸区
物流发展区
预留用地
高教园区
清浦新城总规图
天士力淮安项目
清浦最大的优势在于区位,作为淮安的南大门,交通便利,并具备空间优势,将建设成为现代物流中心、配送中心、仓储中心。
清浦新城将逐步打造成淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心。
清浦新城规划的实施将有力促进项目所在区域的发展,打造景观资源,逐渐完善生活配套设施;提高区域市场认知度,促进区域房地产市场发展。
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二、城市经济
淮安经济快速增长,房地产市场处于飞速发展阶段。
1、淮安近年来GDP及增长率
近几年淮安GDP增速均超过10%,2009年达131>.5%,为1030亿元。
2、淮安近年来财政收支情况
2007年、2008年财政收入增速超过30%,2009年受金融危机影响增长率为25%。
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二、城市经济
淮安经济快速增长,房地产市场处于飞速发展阶段。
3、淮安近年来城镇人均可支配收入
2009年城镇居民可支配收入已经突破15000元大关,达到15646元。
4、淮安近年来居民储蓄增长情况
2009年居民储蓄达到450亿元。
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三、投资环境分析结论
1、城市发展空间较大:
2、宏观经济支持房地产发展:
3、居民购房能力不断增强:
淮安作为苏北交通枢纽城市,城市吸附能力不断增强,特别是对周边农村人口的吸引,城市规模具备可持续扩张能力。
近年来淮安GDP年平均增幅超过15%,09年GDP总额达到1030亿元。根据国际通用衡量标准计算,淮安目前处于房地产快速发展阶段。财政收入保持高速增长,政府加大对城市建设和市政配套的持续投入,促进城市形象的提升,有利于房地差需求的引导。
近年来淮安城镇居民人均可支配收入持续快速增长,居民的消费能力、消费意识全面提升,促使更多市民加入到购房行列。
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城市房地产市场分析
PART 2
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一、房地产政策
在政策密集调控下,市场正向政府预期的方向发展。
在众多的楼市调控政策中,影响最大的是:4月17日国务院的新政,业内称“国十条”。
影响深远的“国十条”:
(一)统一思想,提高认识。(二)建立考核问责机制。
(三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。(四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。
(五)增加居住用地有效供应。(六)调整住房供应结构。
(七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
(八)加强对房地产开发企业购地和融资的监管。(九)加大交易秩序监管力度。
(十)完善房地产市场信息披露制度。
政策分析:
新政“国十条”,主要针对房价上涨过快的一线城市,重点遏制投机性购房,同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓延。
目前市场成交大幅下滑,一线城市房价已经出现松动;由于淮安房地产市场价格整体不存在虚高,所以本次调控影响主要在心理上,短期内市场由供需两旺向观望转变,预计本轮调控影响将持续1年左右,到明年年中市场将逐步回暖,并开始新一轮行情。
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二、房地产市场表现
一级市场,2009年土地市场“井喷”
1、淮安近年来土地成交信息
从土地供应量来看,2009年成交量呈“井喷式”激增,并且单幅大面积土地有所增加,大盘趋势明显。
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二级市场,2009年市场供销两旺
2、淮安近年来新上市商品房供销情况
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2009年商品房供销两旺,成交量高于上市量,呈现供不应求的态势。
二、房地产市场表现
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商品房成交均价平稳上涨,市场理性、健康。
从月销售均价表现来看,2009年全年价格平稳上涨。由于近郊房源大量上