文档介绍：天士力淮安项目市场分析及定位报告
天士力淮安项目市场分析及定位报告
瑞尔特房地产顾问机构 2010年12月
目录
第一部分市场调查研究
第二部分项目定位及规划建议
PART 1 投资环境分析
PART 2 房地产市场分析
PART 3 典型楼盘分析
PART 4 区域市场分析
PART 5 区域商铺分析
PART 6 客户群体分析
PART 1 项目地块分析
PART 2 项目运营战略
PART 3 项目客群定位
PART 4 项目形象定位
PART 5 项目产品定位
PART 6 规划设计建议
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第一部分市场调查研究
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分析城市特征、经济状况、项目所在区域及人群特征,寻找项目发展的支撑点。
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投资环境分析
PART 1
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一城市特征分析
说明:内容包括城市概况、城市规划、区域规划等。
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在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处,地理区位条件优越。
城市解读
1、地理区位
下辖清河、清浦、淮阴、楚州4 区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4 县。
淮安市地处江苏省北部中心地域,面积10072 平方公里,人口524万。市区建成区面积80平方公里,人口83万。
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2、交通状况
高速公路:
京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北的交通枢纽地位。
铁路交通:
新长铁路纵贯全境,直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市。
水运航空交通:
京杭大运河等多条流域性航道汇聚淮安,民航机场正在建设。
交通便利,已成为苏北的交通枢纽。
城市解读
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3、人文环境
文化名城:
2200多年的悠远历史,有着丰厚的文化底蕴与浓郁的人文气息。
名人故里:
大军事家韩信、大文学家吴承恩、新中国开国总理周恩来。
美食之乡:
我国四大传统菜系之一淮扬菜的重要发祥地,已连续举办5届淮扬菜美食文化节。
人文厚实、风采宜人的淮上明珠
城市解读
运河之都:
明清时期与苏州、杭州、扬州并称运河沿线“四大都市”,作为河道治理中心、漕运指挥中心、漕船制造中心、漕粮储备中心、淮北盐运集散中心。
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4、城市规划
主城区组团
古城组团
城市性质:
国家历史文化名城,江苏省重要的交通枢纽,
苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。
城市规模:
2020年城市人口达到120万人。
城市特点:
一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城。一个高速圈:由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团:中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团,两组团以生态绿地相连。三条轴线:工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城:指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。
苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市
城市解读
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5、城市发展方向对区域房地产的影响
城市发展方向:
城市基本方向确定了以中心区为核心,以主城区为主体,以绿色空间相隔离,以快速交通相连接的组团式城市结构。受到城市周边各种发展阻力与引力影响,淮安市将形成主要向东、向南方向发展,主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。
清浦区属于城郊结合型区,北有淮安主城区,南有淮安工业园区拉动,东有生态商务新城扩建,西有淮安冶金工业园的扩张,规划将推进清浦城镇一体化发展进程。
对区域房地产的影响:
清河区、清浦区、淮阴区为淮安未来的行政商务中心,这意味着此三个区域的人口密度会有所上升。在建筑形态方面小高层、高层已成为发展趋势,品质大盘不断涌现。
清浦区城镇一体化进程将推动区域房地产发展,区域主导发展方向为适宜居住的成熟生活圈,住宅物业后续发展潜力较大。
清浦区城镇一体化进程将进一步推动区域房地产的发展
城市解读
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6、清浦区新城区规划
清浦新城——淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心
城市解读
概述:
清浦最大的优势在于区位,作为淮安的南大门,内有京杭运河贯穿境内,外有徐宿淮盐及宁连高速绕城,交通极为便利,并具备空间优势,将建设成为现代物流中心、配送中心、仓储中心。
清浦新城已启动建设“三纵两横”的新城主干道及柯山路、明远路、枚乘路景观等重点工程、广场游园、街头绿地和700亩的阳光湖公园,结合道路绿化带、水系, 清浦新城将逐步打造成淮安中心城市的商住新区和休闲娱乐中心。
意义:
有力促进项目所在区域的发展,打造景观资源,逐渐完善生活配套设施;提高区域市场认知度,促进区域房地产市场发展。
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清浦新城总规图
高档居住区
商务办公区
生活配套区
生态休闲区
综合商贸区
物流发展区
预留用地
高教园区
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二城市经济状况
说明:通过城市经济状况的分析,寻找经济