文档介绍：物业管理第一章物业管理概述
物业管理
第一章物业管理概述
第一节物业管理与房地产
一、房地产与房地产业
从1978年,房地产业大致经历了四个发展阶段:
第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978 至 1991 年)
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。
1982 年国务院在四个城市进行售房试点。
1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。
1991 年开始,国务院先后批复了 24 个省市的房改总体方案。
第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992 至 1997 年)
1992 年房改全面启动,公有住房出售,住房公积金制度全面推行。
1993 年“安居工程”开始启动。
1992 年后,房地产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达1463>.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场经历了一段时间的低迷。
第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1998 至 2000 年)
1998年,国务院颁发宣布新一轮房改的23号文,提出“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”和“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”等重要思路;
1999年初,国内大部分省、区深化房改的方案经当地政府同意正式印发,中央在京党政机关的方案也经国务院常务会议原则通过。
在98年到2000年的那段日子里,一些企业主,富裕的个人,成为购房的中坚力量。
第四阶段:价格持续上扬,多项调控措施出台的新阶段(2001 年以来)
2000年后,一些比较富裕的中产阶级,由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响,开始加入购房的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多,因此房价开始上扬。
到了中产阶层基本购买完毕,工薪阶层也加入了购房的行列。由于他们人数众多,因此住房价格开始飞涨。加上股市不振,大量资金涌入房地产。
2003 年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
几个居住面积数据
在90年代初,发达国家的人均住房建筑面积为:
美方米
法方米。
世界各方米之前,会保持较旺盛的住房需求。
到2000年底,我方米。2005年8月5日,建设部公布的城镇居民概况统计公报显示,按户籍人口统计,2004年底,全国城镇人均住宅建筑面积为28>。估计我方米。
住房建设自然需求的计算(2000—2010年)
提高居住水平的影响。如果2010年我方米,即每人比2000年提高10平方米,按1999年底,,。
城市化发展的影响。按世界各平均为45%。我刚过30%。如果2010年我方米(且按这些人现居住面积达人均20平方米)计算,需要增加12亿平方米。
自然折旧的影响。全方米,如果按住房折旧的年限40年计算,%,10年共需折旧20亿平方米。考虑到我国住房折旧一般会长于40年,只按每年折旧1亿平方米,即10年折旧10亿平方米计算。
以上三项合计,10年需建房为60亿平方米,才能满足房地产市场需求。
地产泡沫和银行超常规贷款
近几年自上而下都在谈房地产泡沫和银行超常规贷款问题。
为解决银行超常规贷款问题,2003年8月24日,中国人民银行决定从2003年9月21日起,提高存款准备金率1个百分点,即存款准备金率由现行的6%调高至7%。
2004年4月11日,,即由现行的7%%。
地产泡沫产生的原因
一种畸形的“需求”
“负翁”、“负婆”现象
温州炒房大军的南征北战
2004年3月15日时代商报报道,温州人在沈阳买一套房子可拖进银行2/3按揭。
从目前房地产市场运作模式看,温州购房团在投入了大量资本炒作时,同时也拖进了数量几倍于它的银行资本跟进他们所进入的楼盘,加上所到之处跟进的本地投机资本,整个炒作市场的投机资本数量