文档介绍：新聚仁_南京西善桥项目市场研究报告2
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
客户分解定位
55-65的主力客群为首次置业型
客户描述
客户类型
客户来源
主要是:
有购买一房或两房的能力,(经济能力有限)希望籍此机会从中端人群挤身高端圈层
事业处于上升期,奖励自己和家人的心情迫切
对品质生活的向往和对身份认同的提升感较强
年龄段主要集中在28-35岁,购置物业,易感性化和冲动
这类客户群以工作在周边或市区的新南京人居多
或有少数:
55岁以上,追求品质生活的、物质条件优越的养老型客户
都市新兴贵族
工作在河西的各类年轻杰出白领阶层(包括CBD商务人士、科技产业园的中、高级技术、管理人才、行政机关干部等);
西善桥区域子女独立;
在市区工作,奋斗一定年数,有一定积累的新南京人;
部分江浙沪投资客
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
客户分解定位
75-120的主力客群为改善型
客户描述
客户类型
客户来源
事业处于上升稳定期,看重物质资本,有投资倾向
已拥有一套至多套物业的置业经验
对品质生活的追求和对身份认同的提升
看重居住生活品质、社区文化和邻居档次等软环境
注重子女学****空间和家人的生活空间
年龄段主要集中在30-55岁
目标客户具备一定的经济基础,为中产阶级及以上收入人群;
以改善型的老南京人和在南京奋斗多年的新南京人为主,
也会吸纳部分看好南京发展的苏浙沪投资客
城市中产阶级
河西地区改善型客源的溢出,来自全市;
梅山钢铁集团里工作多年,有一定积蓄的企业管理层;
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
客户分解定位
200以上的主力客群为享受型
客户描述
客户类型
客户来源
属于高端客户的最上层,经济实力不受限
拥有多次置业经验和多套物业
看重居住生活品质、社区文化和邻居档次等软环境
年龄段主要集中在35-55岁,消费行为相对低调的人群
这类客户注重居住品质,置业决策看重自己的感觉和判断,朋友建议在决策中分量不大
富裕阶层
全市高端改善,涉外人士;
梅山钢铁集团工作多年的企业高管;
厌恶都市喧嚣,想往安静养老环境的离退老干部
项目认知
价值发现
市场分析
项目定位
价格定位
客户定位
客户定位
目标客群
西善桥本地在梅山钢铁企业工作的中高管
全市私营企业主或企业高管
政府公务员和泛公务员中的高收入人群
各类产业园外资企业高管层
在南京打拼一定年数的“新南京人”
来自江浙沪的投资客
部分有南京情节的境外和海归人士
长年在外打拼的南京人
项目产品建议
项目区位思考
1:我们紧邻“河西新城”高端人文国际居住区。
2:我们毗邻“青奥村”这一多元化国际配套区。
3:我们拥有最近的四条地铁线环绕,国际化交通体系。
结论
我们具有国际高端的人文居住氛围;
我们具有国际完备的生活配套;
我们具有国际化交通体系;
如何利用这种国际资源属性?
个案借鉴
【远洋·万和城】
亚奥核心,打造“世界级生活示范区”
居于北四环,拥有国际高端居住文化,周边配套成熟高端。
远洋·万和城——国际资源利用
远洋·万和城——自身价值塑造
高端国际公寓
5A级写字楼
国际一线品牌购物中心
国际高端酒店公寓
芳草地国际学校
双语幼儿园
项目占地17万方,容积率23>.6
个案具备国际化资源属性;
通过打造高端国际公寓、5A级办公、高端酒店公寓、一线品牌购物中心、芳草地国际学校、双语幼儿园等高端综合生活配套,塑造项目自身的国际高端价值体系。
结论
如何塑造本项目的国际价值体系?
项目自身认知
建筑限高60米
公建配套约占1/3用地体量要求
紧邻秦淮新河自然景观资源
“秦淮蓝调”这一极具历史人文底蕴的自然资源
秦淮新河
泰
山
北
路
地块3
地块2
地块1
结论
,但由于项目1/3地块用来建幼儿园和小学等公建配套,对容积率有一定损失;
导致住宅部分的容积率较高,且有60米限高要求。综合考虑建议做全小高层产品,打造大围合的高端住宅形象;
利用秦淮新河的自然文化景观资源,塑造高端国际配套体系,打造本案特色国际滨水住区。
产品定位
一座滨水人文国际住区
——秦淮新河的景观文化
——国际化教育、生活、娱乐配套
——国际高端公寓
产品支撑
规划:滨水国际住区规划
国际配套:涵盖一站式国际教育、国际生活运动泛会所、国际滨水休闲俱乐部。
国际公寓:倡导全新国际品质生活理念。
一、规划
经济指标:
占地