文档介绍：当前长租公寓模式的危害、风险与应对方式
近日，随着一篇以房东视角关于长租公寓企业哄抬租金的公众号文章《资本盯上
租房，要吸干年轻人的血吧》刷屏，人们对今年以来房租快速上涨的所积累的不
满情绪一下爆发出来。根据该文，房东原心理出租价位为 7500 元，最终被各路
长租公寓企业哄抬至 10800 元，上涨 44%。
有数据统计，今年以来各地租金水平同比大幅上涨 20%左右，其中北京涨幅更
高达 27%以上。而对租房一族来说，租金原本占支出比重就较大，如此快速上
涨势必对生活质量、储蓄产生明显影响。另一方面，人们不仅担心当前的房租上
涨，更担心未来租金是否会频繁或者持续地如此上涨。面对高高在上的房价和说
涨就涨随时可能负担不起的房租，“安居”渐渐成为奢望。
在这一背景下，对以自如为代表的长租公寓模式指责声四起，与此同时为其叫冤
的声音也不时出现。租金上涨的锅当然不应该全由长租公寓背，但长租公寓模式
在这中间究竟起到了什么作用，当前的运行模式究竟有些什么问题，是值得认真
分析研究的。
01：房产中介乱像
虽然房产中介与长租公寓并不是一个行业，但目前来说，国内长租公寓的经营企
业大多数是房产中介出身，较大的几家长租公寓运营企业都是中介企业的关联公
司。
人们对房产中介行业乱像丛生早已****以为常，房产中介涉黑涉恶、房东房客两头
骗、骚扰房东恐吓房客、巧立名目克扣押金等问题层出不穷。大多数人都有过因
租房带来的不愉快经历，甚至成为很多人下定决心买房的动因。
在各乱像中，房产中介的助涨特征与本轮租金上涨直接相关。无论是房屋买卖还
是房屋租赁，在价格上行周期，中介机构常常扮演了唆使房主涨价的角色。这首
先是因为价格上涨过程中，房子不愁租不愁卖，更高的价格可以带来更高的中介
费用。另一方面，各中介为了争夺房源，常竞相许诺房东更高的价格，推高市场
预期。
租房市场有明显淡旺季之分，每年 4、5 月租房需求会出现明显上升，至 6、7
月份毕业季达到高峰随后回落，至 10 月以后明显下降，并于春节期间达到低谷。
由于去年 11 月北京聚福缘火灾事件，各地集中清理整顿群租房、拆除违规建筑，
北京更是力度空前，使得租房市场供给大幅减少。于是到了今年需求高峰，出租
房源紧张的情势凸显。在这种情况下，房产中介推高价格特征又充分发挥出来，
造成如今局面。
有观点说，房产中介所掌握的租赁房源在总体租房市场的占比尚小，因而对租金
的影响不大，这纯属睁着眼睛说瞎话。虽然中介房源在整个租房市场的占比小，
但是在极度分散、信息严重不对称的租赁市场，其掌握的信息量是普通房东和租
客的数万倍。进一步的，中介所掌握的租赁市场是整体市场中最为活跃的部分，
其影响力是远超市场占比的。打个比方，游资虽然在 A 股市场的交易中占比不
大，但往往能引导散户资金，引起市场跟风，导致市场大起大落。房产中介在租
赁市场也同样起到了价格风向标的作用，在这一轮上涨中，房产中介房源租金的
大涨，也引起了整体市场的跟风大涨，大部分直接与房东签约的房子，在续约时
也被房东以市场租金大涨为由上调了租金，甚至在合约中途要求涨租否则涨租。
而房客面对已经整体上涨的租房市场，通常只得同意涨价。
房产中介对市场的影响远不止于此。8 月 19 日，自如、相寓、蛋壳公寓等 10
家主要住房租赁企业负责人参加了北京市房地产中介协会召开的座谈会，除共同
承诺落实北京市住建委“三不得”要求外，还承诺不涨租金，且拿出手中共计超
过 12 万套的全部存量房源投向市场，其中自如允诺拿出 8 万套。在租房最高峰
7 月已经过去的情况下，为何到了 8 月下旬还有整整 12 万套存量房源？要知道
据链家称整个北京的出租房源不过 230 余万套，而通过中介租赁的房源只是其
中一小部分。有理由怀疑，房地产中介此前借机囤积了房源