文档介绍：成都英祥房地产
恒嘉地产,2011年3月
英祥·北城映像策略总纲
报告总体内容
第四部分:怎么卖
第一部分:卖给谁
第二部分: 卖什么
第三部分: 何时卖
项目名称
核心价值主张
入市时机
销售前期条件
销售节点时间确定
目标客户定位
前期已解决的问题
本次汇报详述
回顾
营销策略
推广主调探寻
卖什么?
卖给谁?
项目核心价值
客户定位
前期论点回顾
何时卖?
目标和要求
推广形象
项目调性?
时间、控制计划
解决
营销执行策略方案
营销全攻略
怎么卖?
卖什么?
核心价值主张
辅助卖点
(营销宣传逐步阐释)
城中• 216亩新城市中心传世大宅
主要卖点
北城映像
规模:216亩
园林:大型都市生态翠谷园林
规划:新城市中心、家乐福城市级商业配套
资源:凤凰湖湿地公园片区,远眺凤凰湖的景观资源
交通便利:紧靠青白江新广场
凤凰湖片区未来规划和发展
根据目前凤凰湖板块的规划可知未来项目周边生活、旅游配套完善。
适宜的户型面积
震撼的体验区打造
卖给谁?
他们的共性:
他们状况:
有相当的城市辐射度,与青白江城市关系紧密
他们的收入:属中档偏上的水平
( 家庭经济能力:年收入5万元以上)
他们的年龄:30-45岁为主
他们的职业:
私营业主
政府、企事业单位泛公务员
企业中层管理及白领
工业区中层管理者和技术人员……
他们具有青白江人追求体面、舒适的性格倾向
同时又不乏追求浪漫、艺术和美好东西的细腻一面。
他们置业目的是改变原有生活,追求更高的居住品质
他们有一定身份档次和成就感
他们具有一定的社会阅历或文化修养
何时卖?
我们把2011年8月28号作为北城映像的黄道吉日,隆重开盘!(周日)
开盘
选房
秋交会特惠
10月
9月
8月
7月
12月
11月
6月
5月
时间
4月
需要
条件
销售
节奏
二批次蓄客
合同签订
按揭催办
开盘选房
客户蓄积
续销及回款催收
二批次推出
售楼部及样板区交付使用
售楼部及样板区施工
售楼部施工
临时售楼部启用
重点事件
续销及二期
蓄客期
开盘
强销期
蓄客期
整体形象铺垫期及
前期客户蓄积
营销
节点
续销期
中秋
游园会
临时售楼部租用装修
形象折页
项目围墙形象
设置户外广告牌
展点物料(户外伞、条桌等)
销售人员
外展人员
合作银行确定
开盘流程确定
大型商业合作伙伴包装
开盘针对包装
销售人员
销售物料
样板区完成
售楼处装修完工
物业公司确定
国庆节节点销售
秋交会节点销售
各类促销活动实施
二批次宣传折页
二批次针对性户外广告
各类促销活动实施
老带新活动
续销资源特惠
国庆
特惠
元旦
特惠
二度
强销期
发放VIP卡蓄客
高峰论坛
预选房活动
二批次蓄客启动活动
二批次开盘活动
VIP卡
更换
开工
奠基
展点摆展
样板区开放活动
临时售楼部开放
本次报告汇报重点
卖什么?
卖给谁?
项目核心价值
客户定位
何时卖?
目标和要求
推广形象
项目调性?
时间、控制计划
解决
营销执行策略方案
营销全攻略
怎么卖?
市场营销突破点
住宅年度推广总体思路
5-8月份推广执行方案
执行方案的分项说明
怎么卖?——来源
怎么卖
营销总体战略
差异性
营销目标
营销战略定位
针对性
市场竞争
与消费者分析
营销目标
完成项目开发总战略:挑战全市典型楼盘,并形成区域的领导者地位
资金迅速回笼:年底回收资金约2 .5亿(约6万平)
同时,作为大盘持续、成功开发的营销战略, 还有如下目标
实现项目整体开发的整合营销;
开始阶段树立品牌与项目鲜明形象;
在持续开发过程中项目实现不断增值溢价;
实现与后期营销的有效衔接。
整体市场竞争格局:市场典型中高档楼盘
在青白江,有这些楼盘是市场营销的领跑者
凯斯顿华府
翰林院
书香别院
长河郡
嘉和瑞景
大邦第一城