文档介绍：规划定位报告
无极智业
2011年3月
金色芙蓉雅苑项目
CONTENTS
:内容纲要:
壹。现状,我们必须认清环境
提要:项目所处的市场竞争环境
贰。站位,我们必须认清自己
提要:客观的认识自我
叁。破局,我们必须应用策略
提要:为项目制定合理的推广策略
肆。嬴销,我们必须实现突破
提要:明晰项目营销的工作要点
壹。现状,我们必须认清环境
宽城区楼市概况
2010年土地供应状况
2010年,长春市计划出让土地1955万平方米(不包含企业改制用地),总共610万平方米的经营性用地出让计划比去年增加了22%,总共148宗经营性用地也比去年增加了2倍多,待选土地总面积更是达到了2012万平方米。供地的数量、面积都创造了长春土地市场的历史新高。宽城区35宗,总面积416万平方米,同比增长了556%。
区域楼盘分布
目前铁北在售项目不多,主要集中在亚泰大街与青年路两侧,亚泰大街两侧项目均价在5000元左右,由于证大光明城、华大天朗国际与吴中印象等项目拉升,使得该区域价格涨幅较大。青年路周边均价4500元左右。
恒大
恒利
中冶地产
证大光明城
金质融城
华大天朗国际
荣旺天下
金美程家园
华亨名城
美韵星海
万龙北斗星城
東田青年城
四季经典
吴中印象
保利百合
从2010年土地供应状况来看,宽城区发展开始提速,同时随着知名开发企业的进驻(如:万达、恒利、恒大、中冶等)使得该区域的房价随着市场一路飙升,区域内开发更是异常激烈,这些项目主要集中在凯旋路、青年路两侧以及亚泰大街附近,本项目周边项目较少。
因此,我们如何合理有序的开发规划将是我们重点要研究的方向。
区域楼盘供应情况
小结:
1、宽城区今年的楼盘较多,并且多为大盘开发,竞争异常激烈。
2、区域内楼盘档次齐全,可供选择空间较大。
3、区域内购房者多数以自住为主,市场中泡沫较小。
4、功能型实用型两房,以及中小户型供应不足,市场中倍受青睐。
5、区域竞争楼盘中,对于楼盘的景观规划以及营销宣传较为重视。
贰。站位,我们必须认清自我
对本项目的理解
◎本案位于长春市宽城区铁北二路附近,人居指数较差,出行购物极为便利。
◎项目位置较为尴尬:被若干铁路包围,周边又没有很好的生态资源。
◎从本地块的地形和地貌来看,也没有独特的优势,并且地块不方整不利于规划。
◎因此说,本地块的先天价值不足。
1、地段
本案
本项目16万㎡的占地规模适中,但是尴尬的位置难以形成高档的居住生活区。
地块呈不规则状分布,“缺角”,对于项目规划有一定的难度。
多段铁路从地块周边穿行,对于铁路周边的房子造成了潜在的销售难点。
因此在规划的过程中,尽量扬长避短,来弥补项目的硬件不足。
2、地块