文档介绍：2010年10月10日南京世外边城二期项目营销思路研讨
2010年10月10日
世外边城二期项目营销思路研讨
市场
房地产市场现状及未来
周边楼市现状及未来走势
中国边城概况
房地产市场现状及未来
2010年,低价跑量年,回笼现金准备过冬。
2010年,政策年,两条线:银根线(弱)、税收线(强)
10月12日,南京开始限购家庭第三套房,给异地项目带来机会
但是,
2020年以前,中国经济还是“三拖一”由“三驾马车”牵引,西部、中部有条件的人群持续涌向东部,继续导致了东部房地产市场各种产品全面“升值”,特别是作为刚需的住宅
2020年以后,中国经济布局调整初见成效,中国的人口迁移转变为从南、北两翼向长江流域经济带迁移,中国的人口结构也逐渐变成5+5+5
东部房地产市场各种产品“普升”的局面改变,写字楼、别墅、工业厂房可以持续升值
房地产现状及未来走势
2010年,长三角别墅市场风平浪静,推售及成交皆平平。
2011年,长三角别墅市场风起云涌,南京及周边城市预计推售量将达到8000套。
2020年以前,作为一居的近郊别墅仍然让人又爱又恨,恨的是城市的配套还是没有很好地眷顾这些区域。
2020年以前,作为二居的远郊别墅,人们越来越爱。一是绝美山水实在太少了,二是它既可以升值赚钱又可以当做一种身份的标签!
一居别墅=刚需度假别墅=奢侈品
中国东部,永远是富人聚集的地方!
招标项目周边楼市现状及未来走势
招标项目周边楼市现状及未来走势分析
汤龙东:少量依山别墅汤龙西:低密度住宅老镇区:住宅山南片:极少量别墅
结论:南京后花园(依托轻轨15号线和沪宁城际铁),一居新片区,不是纯粹度假区,对仑山湖板块不构成威胁
宝华板块
招标项目周边楼市现状及未来走势分析
定位:国际温泉城
规划:多功能的城市区域中心规划,工作、生活、城市休闲度假混合区域
结论:以温泉为核心卖点的汤山板块并不构成对仑山湖板块的直接威胁
汤山板块
招标项目周边楼市现状及未来走势分析
规划定位:别墅、公寓混合居住片区
板块分析:山水资源和仑山湖相若,但混合居住的规划极大弱化了度假功能并降低板块档次,两大主力中的恒大
暂无别墅可卖,卧龙湖国际在等待被收购
结论:该板块暂时对仑山湖板块威胁不大
卧龙湖板块
中国边城概况
中国边城
湖东目前在售仅剩云居2套双拼
湖东见缝插针还可以制造出10套独栋别墅
云居北面100亩地,住宅用地,不能做独栋产品
湖西岸,共分为A,B,C三个岛,从2010年6月5日A岛奠基起算,计划8年全部开发完毕
A岛计划建造142栋独栋别墅,第一期开工42套,另有9套一字排开作为样板区,首批42套主力面积在400—600平米每栋,3套700平米以上,总价范围在400—1000万
A岛第二批计划2011年动工,面积与首批相若,第三批有部分280平米独栋,计划2012年动工。
结论:湖东对我们已经没有威胁,湖西产品与我们有较大差异且湖西开发对我司项目有利!
产品
现在(产品市场定位)
将来(产品物理空间改良)
产品现阶段市场定位:具有优质资源的度假别墅
产品未来的市场定位:成为阶级划分、作为身份象征符号、可用作社交场所并且能持续升值的奢侈品
从2002年到2010年,这里卖的还只是房子,只不过是有优质资源的房子
从现在起,开始卖阶级划分的工具,开始卖代表阶层的符号,开始卖只有少数人才能拥有的奢侈品
推广宣传的最佳切入点——资源,产品的文化属性
销售说辞的最佳切入点——品质、总价
总平布置分析
公共区域布置:网球场的“空地”没有带给组团更多利益
联排别墅:极大降低组团甚至项目的形象和档次
单体户型:容积率吃亏
现有产品
L型别墅
现有产品
L型别墅
营销、推广
问题,解决问题的方法
营销策略
推广策略、诉求、广告计划
中国边城拦截我们的客户
中国边城在图示2个地点通过保安和对讲设备拦截我们的客户
解决方法:
一、在市区设立售楼处,专人带客户到会所
二、在市区售楼处发放会所餐饮券,客户带券到会所(方案见后)
物管问题:
物管服务质量的优劣直接影响销售结果,也直接影响业主持有物业的信心,边城物业故意制造“世外物管差”的状态意图影响我司项目销售。
解决方法:
对于销售:由销售公司自行安排引导员(就是保安,穿西装)服务所有看房客户
对于物管:最佳方案是更换边城物业,其次是以会所名义增加工作人员、以会所工作人员提供实质的物管服务,把边城物业边缘化
二期开发建议
总体量:约226栋
总金额:约7亿
分区数:4区
推售时间:每年春天
(2011---2014年)
销售期:4年
工程配合:每区推出时,工程进度至可